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格兰杰因果关系检验模型下探讨个人房贷和房价的关系

时间:2021-10-26作者:张鹭
本文导读:这是一篇关于格兰杰因果关系检验模型下探讨个人房贷和房价的关系的文章,政府部门在对申请公租房的群众中,要实行严格的尽调政策,严格调查申请公租房的用户是否有房,或者他们所在的家庭成员中是否有房,这样可以将公租房真正分配有住房需求的居民,从而减少他们在房地产市场的购买需求,

  摘    要: 本文在对河南省2010—2019年个人住房贷款分析的基础上,利用2010—2019年个人住房贷款数据和商品房平均销售价格数据,运用单位根检验对时间序列数据进行平稳性检验的基础上,运用格兰杰因果关系检验模型从实证角度分析个人住房贷款和房地产价格之间的关系。

  关键词 :     个人住房贷款;房地产价格;单位根检验;格兰杰因果关系检验;

  1、 前言

  房地产业作为资金密集型行业,它的发展需要大量的资金作为后盾,对金融有着很强的依赖性:房地产业越发达,与金融业的关系就越紧密,开发商取得土地使用权并开发房地产需要向金融机构贷款,居民购买房地产也需要向金融机构贷款,可以说房地产业和金融业密不可分,不管是建房还是买房都缺少不了金融业的支持。

  由于房地产业投资大的特点,房地产业的发展需要向金融机构进行大量的贷款。据统计,香港地区房地产贷款约占银行贷款总额的30%,很多西方国家这一比例在15%-20%,2005年我国个人住房贷款占商业银行贷款的10%[1]。可见,个人住房贷款在房地产贷款中的比例较大。

  由于住房作为人们生存和生活的必需品,个人及家庭对住房的需求很大,但是由于房地产的价值量较大,对于一般消费者来说,仅凭个人的收入并不能具备购买住房的能力,所以个人及家庭在购买住房时需要向金融机构贷款,以满足对于住房购买的需求。

  自2008年金融危机之后,我国房地产行业比较萧条,2009年我国实行了一系列的降低贷款利率、扩大信贷规模的金融政策以刺激我国房地产行业的发展,房地产行业由此复苏,而房地产价格也开始大幅上涨。在房地产行业回升背景下,由于对房地产行业的良好预期,金融机构继续扩大信贷规模,房地产行业贷款、个人住房贷款快速增长,房地产价格和信贷规模的过快上涨隐藏着较大的金融风险[2]。因此对房地产信贷规模与房价之间关系的分析就尤为关键,下面以河南省为例来分析河南省2010-2020年个人住房贷款的现状及其与商品房平均销售价格之间的关系。

  2 、河南省个人住房贷款与房地产价格关系分析

  2.1、 数据来源和处理

  河南省个人住房贷款总额数据来源于2010-2019年河南省统计年鉴。对于房地产价格数据的选取,是根据2011-2020年中国统计年鉴中的各个省份的商品房平均销售价格获得。利用河南省的个人住房贷款总额和商品房平均销售价格的时间序列数据来构建相应指标,用X和Y分别表示个人住房贷款总额和商品房平均销售价格,首先运用单位根检验时间序列的平稳性,进而通过格兰杰因果关系检验模型分析个人住房贷款与房地产价格之间的因果关系。
 

格兰杰因果关系检验模型下探讨个人房贷和房价的关系
 

  2.2、 计量检验

  2.2.1 、个人住房贷款总额和房地产价格的ADF检验

  在进行格兰杰因果关系检验时,首先要对变量进行ADF检验,这是为了消除因时间变量数据的非平稳性而造成的伪回归[3]。

  为了消除这两个变量的剧烈波动,实证中对这两个变量进行求自然对数处理,处理后的变量记为:个人住房贷款总额(LX),房地产价格(LY)。运用Eviews软件对变量进行单位根检验,检验结果如表1。

  表1 单位根检验表
表1 单位根检验表

  检验结果显示,个人住房贷款总额和房地产价格在1%和5%显着性水平下,都存在单位根,为非平稳数列;对两个变量经过二阶差分处理后,两个变量在5%的显着性水平下,单位根消失,这两个变量变为平稳数列。

  对两变量进行二阶差分后,下面就要对平稳数列进行格兰杰因果关系检验。

  2.2.2 、Granger因果关系检验

  在利用单位根对个人住房贷款和房地产价格进行检验后,利用Eviews对着两个变量进行因果关系检验,由于数据只是2010-2019年的数据,数据样本较少,因此选择的检验滞后阶数为1,检验结果如图1。

  图1 Granger因果关系检验图
图1 Granger因果关系检验图

  由该图可以看出,房地产价格引起了个人住房贷款的提高,即个人住房贷款会对房地产价格有一定影响,个人住房贷款增加说明消费者对住房需求增加,房地产价格应该有所上涨。这说明检验结果和我们平常的经验比较相符。

  根据图1结果,在5%的显着性水平下,房地产价格对于个人住房贷款总额的P值是0.0734,接近于0.1,因此房价的提高会引起个人住房贷款上涨的因果关系是存在的。

  2.2.3 、建立回归模型

  根据以上格兰杰因果关系分析,建立以住宅价格为自变量,以P表示,个人住房贷款为应变量,以L表示的回归模型,即

  运用Eviews对数据进行回归,得到模型如下:

  回归结果说明,个人住房贷款和房地产价格间存在正相关关系,并且房地产价格每上涨1%,则个人住房贷款会上涨3.40个百分点。这从模型上证明了房地产价格的增长对个人住房贷款的上涨起到了一定的推进作用。

  3 、政策建议

  从河南省的个人住房贷款和房地产价格之间的实证分析看出,房地产价格对个人住房贷款起到一定的助推。习近平总书记曾在2016年12月中旬的经济工作会议中提出“房子是用来住的,不是用来炒的,要准确把握住房的居住属性”。因此根据文章分析结果来看,为了保证房地产金融市场的健康发展,就需要保持房价的平稳发展。

  第一,实行“限购限贷”政策。河南省要按照各地级市的具体情况,有区别、有计划地实行“限购限贷”政策,当然,实行“限购限贷”不能进行一刀切,要对居民的购房需求进行甄别,如果确实是住房刚需,那么金融机构要对居民的住房贷款给与支持。但是如果是投资或者投机需求的话,金融机构就需限制这种需求的住房贷款,可以采取降低贷款年限,调减贷款金额等方法来实行控制。

  第二,落实好公租房政策。公租房是公共租赁住房的简称,是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房政策的出发点是好的,但是在现实的运用中发现,往往是不需要公租户的人能申请到公租房,而越是买不起房子的越申请不到公租房,这就更加导致房地产市场房价被越炒越高,而一般居民越来越买不起房。那么政府部门在对申请公租房的群众中,要实行严格的尽调政策,严格调查申请公租房的用户是否有房,或者他们所在的家庭成员中是否有房,这样可以将公租房真正分配有住房需求的居民,从而减少他们在房地产市场的购买需求,从而达到保持房地产价格平稳发展的目的。

  参考文献

  [1]郑凯海南省房地产信贷与房价关系的实证研究[D].海南大学,2019.
  [2]郑凯.我国房地产信贷与房价波动关系的实证研究--于增速层面[J]环渤海经济嘹望,2019(3):58.
  [3]靳昌伦房地产价格与个人住房贷款关系实证研究[J].河北金融,2017(8):39-44.
  [4]郑和静若,张若颖.人口老龄化与房地产价格波动的相关性分析--基于31 省市面板数据的实证分析[J]投资与合作,2021(1):1-2.
  [5]周健军.上海市房地产价格影响因素实证分析--基于“抢人大战"视角[J]统计与管理,2021,36(1):17-23.
  [6]双循环发展格局下房地产金融化趋势[J]中国房地产,2020(30):1.
  [7]菏泽市住房公积金管理中心关于新修订的《住房公积金个人住房贷款管理办法》解读[N]. 菏泽日报2020-09-12(004).

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