当前位置: 代写一篇论文多少钱 > MPA论文 > 影响新泰市主城区基准地价变迁的因素探析

影响新泰市主城区基准地价变迁的因素探析

时间:2020-08-26 13:43作者:初康杰
本文导读:这是一篇关于影响新泰市主城区基准地价变迁的因素探析的文章,基准地价是城镇各用途土地的区域平均价格,并根据市场变化定期更新,是各地政府对土地市场进行宏观调控的重要依据。加强城镇基准地价水平演变及影响因素研究,揭示各用途基准地价水平演变特征,探明影响因素,对科学

  中 文 摘 要

  
  基准地价是城镇各用途土地的区域平均价格,并根据市场变化定期更新,是各地政府对土地市场进行宏观调控的重要依据。加强城镇基准地价水平演变及影响因素研究,揭示各用途基准地价水平演变特征,探明影响因素,对科学调控城镇土地市场、制定有关制度政策有重要意义。
  
  本文以新泰市中心城区为研究区,基于 2007—2016 年度基准地价更新成果、城市规划、土地利用总体规划、社会经济指标等数据,采用查阅文献、对比分析、皮尔逊相关性分析等方法,研究基准地价水平演变规律,探究基准地价演变的影响因素。主要研究内容和结果为:



影响新泰市主城区基准地价变迁的因素探析
 

  
  (1)基准地价水平演变特征。首先,对各年度基准地价进行容积率修正;考虑各用途各级别用地面积,采用面积加权方法计算各年度各用途基准地价的平均水平,并分析各年度基准地价环比增长量、环比增长率、定基增长量和定基增长率。结果表明,2007-2016 年新泰市中心城区基准地价评估区面积增加 5184 公顷,增长 134.75%;各用途基准地价水平均有大幅提高,商业用地和住宅用地最为明显,商业用地从 370 元/㎡上涨 1024 元/㎡,上涨 654 元/㎡,是 2007 年的 2.77 倍,住宅用地从 272 元/㎡上涨 817 元/㎡,上涨 545 元/平方米,是 2007 年的 3 倍。
  
  (2)基准地价内部结构比率演变特征。计算、分析同类各级地价结构比率、同级各类地价结构比率。结果表明,同类各级地价结构比率整体表现为商业用地和工业用地二级、住宅用地二级四级基准地价与一级级差有所扩大,住宅用地三级、商业用地三级四级、公共管理与公共服务用地(以下简称“公共用地”)各级基准地价与一级级差有所减小,工业用地三级基准地价级差变化不大;同级各类地价结构比率中,各级住宅用地与商业用地地价差别均有所减小,工业用地、公共用地与商业用地地价差别均有所增大,尤其是 2007—2010 年。
  
  (3)基准地价演变影响因素。以基准地价水平为因变量,初步选取人均道路面积、人均公园绿地面积、在岗职工平均工资、城镇居民可支配收入、建成区面积、财政收入、财政支出等 7 项指标为基准地价演变的影响因素,采用 SPSS 软件的皮尔逊相关性分析模型,筛选 2007—2016 年各用途基准地价演变的显着影响因素。结果表明,不同用途基准地价演变的影响因素不同,同一因素对不同用途基准地价演变的影响也不同。商业用地显着影响因素主要由有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入,住宅用地显着影响因素主要有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入、财政支出和人均公园绿地面积,工业用地显着影响因素主要有建成区面积,公共用地显着影响因素主要有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入、财政支出。
  
  综上,新泰市中心城区 2007-2016 年各用途基准地价水平均呈上涨趋势,其中住宅用地上涨最多。同类各级地价结构比率、同级各类地价结构比率也发生变化,不同用途基准地价演变的影响因素也不尽相同。研究结果可丰富地价评估理论,对以后城镇基准地价更新和即将开展集体经营性建设用地入市地价评估有参考价值。
  
  关键词:  新泰市 基准地价 演变特征 影响因素。
  

  Abstract

  
  Basic Land Price is the regional average price of each land use. It is updated regularly based on market changes. It is an important basis for local governments to conduct macro-control on the land market. It is significant for scientifically regulating urban land markets and formulating relevant institutional policies to strengthen the research on the evolution and influencing factors of basic land price level, to reveal the characteristics of theevolution of basic land price level, and to identify the influencing factors.
  
  Taking the central urban area in Xintai city as the study area, based on 2007-2016 annual basic land price update results, urban planning, land use planning, social and economic development indicators and so on, this thesis adopts the methods of literature review,comparative analysis and Pearson correlation analysis. It studies the evolution law of basic land price level, and explores the influencing factors of the evolution of basic land price.
  
  Main research contents and results are as follows:
  
  (1)Evolution characteristics of basic land price level.Firstly,the floor area ratio is revised for each year's basic land price.Based on the calculation of the scale of the land area for each level of use, the area-weighted method isused to calculate the average land price level and rate of change for each use in each year.And the period growth, the period growth rate, the growth rate of the fixed base and the growth rate of the fixed base of the basic land price is analyzed. The results show, the area of the basic land price assessment area of the central urban area in Xintai city increased by 5184 hectares in 2007-2016, an increase of 134.75%.The average level of basic land price for alluses has increased significantly. Especially for commercial land and residential land. The basic land price for commercial land rose 1024 yuan / ㎡ from 370 yuan / ㎡, increased 654 yuan /㎡, 2.77 times that of 2007. The basic land price for residential land rose 817 yuan / ㎡ from 272 yuan / ㎡,increased 545 yuan /㎡, 3 times that of 2007.
  
  (2)Evolution characteristics of the internal structure ratio of basic land price.This thesis calculates and analyzes the land price structure ratio of the same type and the various levels, the land price structure ratio of the same level and the various types. The results show, based on the land price structure ratio of the same type and the various levels,the level difference between commercial land and industrial land second-level, residential land second-level, residential land fourth-level price and first-level price increased. The level difference between each level of public management public service (Hereinafter referred to as "public") land, commercial land third-level, commercial land fourth-level, residential land third-level price and first-level price decreased. The level difference between industrial land third-level and first-level price did not change much. Based on the land price structure ratio of the same level and the various types, the difference of land price between residential land and commercial land decreased, and the difference of land price between industrial land, public land and commercial land increased, especially from 2007 to 2010.
  
  (3)Influencing factors the evolution of basic land price.Use the basic land price level as the dependent variable.This thesis preliminary select the per capita road area, per capita park green space, average wages of on-the-job workers,disposable income of urban residents, built-up area, financial income and financial expenditure as the influencing factor of the basic land price evolution,and adopts the Pearson correlation analysis model of SPSS software to filter the significant influencing factors of the basic land price evolution of various land uses from 2007 to 2016.The results show that the influencing factors of basic land price for different uses are different, and the same factor hasdifferent impacts on basic land price for different uses. The significant influencing factors of commercial land are average wages of on-the-job workers, disposable income of urban residents and the area of built-up area. The significant influencing factors of residential land are per capita park green space, average wages of on-the-job workers, disposable income of urban residents, the area of built-up area and financial expenditure. The significant influencing factor of industrial land is the area of built-up area, financial expenditure, the average wage of urban employees on the job and the per capita disposable income of urban residents.
  
  In summary, from 2007 to 2016, the basic land price of the central urban area in Xintai city showed an upward trend.The residential land rose the most. The land price structure ratio of the same type and the various levels, the land price structure ratio of the same level and the various types also changed. The factors that influence the evolution of basic land price for different uses are also different. The research results can enrich the theory of land priceevaluation, and have reference value for the future update of the basic land price and the upcoming rural operating land price evaluation.
  
  Keywords:   Xintai city; basic land price; evolution characteristic; influence factor。
  

  1、 前言
 

  
  1.1、 研究意义。

  
  1988 年 4 月 12 日,第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》,确立了我国国有土地有偿使用制度;随即《中华人民共和国土地管理法》做了相应的修改,为国有土地进入市场奠定了法律基础,国有土地有偿使用在我国正式揭开了序幕。此后,我国建立起了以基准地价为基础的城镇地价评估体系。基准地价是自然社会经济条件综合作用的结果。当社会经济发生变化,基准地价也随之发生变化。
  
  为保持基准地价的现势性,国家规定基准地价每三年更新一次,包括城镇土地级别调整和基准地价更新。基准地价的动态更新为国有土地有偿使用过程中的地价评估、税费征收提供了可靠的依据;同时,也为国家有效的调控土地市场、引导社会经济活动、落实经济发展战略和产业政策提供了途径。因此,加强基准地价水平演变及其影响因素研究,揭示基准地价水平演变特征及其影响因素,可以为以后开展基准地价更新工作提供借鉴,还能为地方政府科学决策提供有益的参考。
  
  2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了修正,其中集体经营性建设用地入市是此次修正的一项重要内容,集体经营性建设用地入市后的地价评估工作势必要参照城镇地价评估工作开展,而加强对城镇地价评估体系基石—基准地价—的研究,就显得更为重要。
  
  新泰市是泰安市下辖县级市,社会经济较发达,自 1995 年以来开展了中心城区基准地价评估和定期更新,基准地价发生较大变化。本文以新泰市中心城区为研究区,基于基准地价数据完整性、变化显着性,分析 2007—2016 年基准地价演变特征,包括评估区和各级别用地面积规模和空间范围的演变、同一年度不同用途基准地价的横向对比和同一用途不同年度纵向演变;分析地价内部结构比率的演变规律,包括对同类各级地价结构比率和同级各类地价结构指数的横向和纵向对比分析;构建了各用途基准地价水平与社会经济指标的相关性分析模型,筛选关键影响因素,分析影响方向和程度,揭示影响机制。
  
  1.2、 研究现状。
  
  1.2.1 、基准地价水平演变研究现状。

  
  Aza利用GIS技术对黎巴嫩的首都贝鲁特市城区内不同宗地的倾斜值和可见度进行测算,并对土地价值分等后,利用空间模型分析了土地价格的分布(Aza,1994);JeremyAtack 研究了纽约 1835-1900 年间的土地价格,发现纽约中心商务区土地价格的增长规律(JeremyAtack,1998);美国的 Arthur O'Sullivan 从城市经济学的角度对土地利用空间分布进行了研究,得出了与德国农业经济学家冯·杜能提出圈层结构理论相似的结果,即土地利用呈现出圈层结构,表现在城市用地中就是办公用地、工业制造业用地、住宅用地和农业用地由城市中心向外依次排布的规律(Arthur O'Sullivan,2003);Mark DEcker 利用 GIS 技术建立了凹型城市的土地价格表面趋势模型,预测了城市地价的变化趋势,证明了该模型是大部分的土地销售模型中的雏形(Mark D Ecker,2005)。国内方面,陈伟、桂小琴从城市发展性质与规模、城市规划功能分区和产业 政策导向、城市规划用地性质和用地结构、不同阶段和层次的城市规划、城市社会配套设施和市政 设施、实施城市规划对提升城市地价的规划价值效应等六个方面,分析了城市规划对地价空间分布的影响(陈伟,2006);高金龙、陈江龙、杨叠涵采用传统统计学与地统计学方法,分别收集了南京市 2001-2010 年住宅、工业、商服三种不同土地利用类型的出让价格样本,分析了土地交易价格统计特征和空间分布特征,得出土地用途不同,其出让价格的空间分布特征也不同的结论(高金龙,2013);谢静采用 IDW 空间插值,主成分分析法,相关分析法、GIS 分析方法,对成都市 2006 年、2011 年、2014 年商服用地基准地价空间变化开展研究,揭示其空间变化特征与基本规律,并探索变化规律的原因,得出基准地价整体呈上涨的趋势、地价变动幅度有明显的圈层结构和点轴分布特点、国民经济发展与居民消费水平调对成都市中心城区商服用地基准地价调整变化起主要作用等结论(谢静,2016);秦泗刚、段汉明选取西安市 2000 年来的 960 个市场交易案例为样点,采用空间插值法,分析地价空间格局及地价空间剖面的强度变化,发现西安市城市地价空间具有明显的圈层结构和点轴式分布特征(秦泗刚,2016);王占岐、杨俊、余强利用文献资料法,实证研究法,将区域土地分等原理将同一区域的小城镇作为一个整体,以镇为单元,构建指标体系对各个小城镇进行分等,并建立回归分析商业、住宅、工业用地地价与分等指数之间的关系模型,测算各类用地基准地价(王占岐,2014);郑新奇等利用加权平均内插法和搜索圆对离散地价样点进行空间插值处理,建立济南市1998 和 2001 年数字地价模型模型,分析得出地价与距城市中心距离的时空变化规律(郑新奇,2004);鲁成树、吴次芳、白雪华以温州市泰顺县为例,通过对泰顺县基准地价变化规律的研究,结合地价变化的内在因子(国民生产总值、人均纯收入、产业结构、乡镇企业等),分析小城镇地价演化的机理(鲁成树,2002);谢靓如通过对福鼎市城区基准地价的评估区范围、基准地价等更新成果分析,研究各类用地级别、各类用地基准地价差距,以及福鼎市城区基准地价分布情况(谢靓如,2018);任璐通过对巴彦淖尔市临河区 2005—2014 年基准地价更新成果的分析,采用 Kriging 插值法,建立 2005 和2014 年各用途数字地价模型,反映临河区土地价格的空间变化(任璐,2015);杜忠潮基于咸阳市城区基准地价成果,采用 GIS 技术与多元回归分析数学方法,建立各用地基准地价最优回归方程,对城区不同用途基准地价进行模拟测算(杜忠潮,2006);陶海燕、潘茂林等构建城市空间圈层结构模型,进行仿真模拟,得出地块地租与城市中心的距离的关系(陶海燕,2007);陈英、吴小曼通过对保定市最近三期基准地价资料、标定地价资料和保定市样点地价动态变化状况进行调查,对保定市地价的时间变化状况进行分析,得出 2003 至 2015 年保定市商业、住宅、工业三类用地、综合用地地价水平均呈上升趋势,土地区域、土地用途不同,地价上升幅度不同的结论,并预测保定市未来 5 年地价水平发展趋势(陈英,2016)。
  
  1.2.2、 基准地价内部结构比率演变研究现状。
  
  最早提出地价指数的概念的是美国经济学家文嘉登,在他的《不动产价格》中,就论述地价指数的意义、编制方法和过程等问题。国内方面,马仁会等对 2002 年河北省18 个县基准地价成果进行研究,测算基准地价的内部结构比率,对更新前后成果进行对比分析,总结出地价变动的一般规律,并将所选样本进行分区比较,研究地价结构比率变动的地区差异(马仁会,2002);王庆改等基于泰安市 1998 年基准地价成果,将泰安市城镇分为市、县、镇三种类型,对同级各类地价比率结构、同类各级地价比率结构、基准地价平均值进行比较分析,探索城镇基准地价体系结构形成的一般规律和特点(王庆改,2000);董洁、王占岐、金贵对武汉市新洲区三轮基准地价的商业、住宅、工业 3类基准地价表进行统计分析,对比基准地价内部结构比率指数,总结比率变动一般规律,并通过对 4 个指数的分析得出对武汉市新洲区各级地价影响较大的因素(董洁,2013);李晓景、周瑞平根据托克托县双河镇 2011 年和 2015 年两次基准地价更新成果,通过计算基准地价内部结构比率关系,分析双河镇基准地价变化情况,总结各类用地基准地价各级别变化趋势,并运用主成分分析法分析了地价演变的驱动因子(李晓景,2018);张红美通过石家庄市三轮基准地价内部结构比率、基准地价空间分布格局及其稳定性进行研究,定量揭示了地价系统结构和功能的自组织过程(张红美,2017);苏蒙蒙、马仁会、张聪聪等根据河北省 2007 年 115 个城镇商业用地基准地价更新成果,计算基准地价结构比率关系,归纳城镇地价内部变化的一般规律,并计算基准地价级别变化斜率或坡度,发现不同的区位、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的结构比率关系,并根据地价变化坡度,划分为陡、中、缓 3 个区域(苏蒙蒙,2013)。
  

  【由于本篇文章为硕士论文,如需全文请点击底部下载全文链接】

  
  1.2 研究现状.
  1.3 研究内容.
  1.4 研究方法.
  1.5 技术路线.
  
  2 研究区及数据来源
  
  2.1 研究区概况.
  2.2 数据及来源.
  
  3 基准地价水平演变分析
  
  3.1 土地级别演变分析.
  3.2 基准地价水平演变分析.
  
  4 基准地价内部结构比率演变分析.
  
  4.1 同类各级地价结构比率演变分析.
  4.2 同级各类地价结构比率演变分析.
  
  5 基准地价演变影响因素研究.
  
  5.1 影响因素选取.
  5.2 分析方法.
  5.3 影响因素分析.
 

 6、 研究结果

  (1)基准地价水平演变特征。

  2007-2016 年新泰市中心城区基准地价评估区面积和各级别用地面积均有不同程度的增加。其中,评估区面积共增加 5184 公顷,相较 2007 年增涨 134.75%;各用途高级别用地面积增加明显,尤其是住宅用地一级、工业用地一级二级,2016 年相较 2007 年增长率均超过 500%。另外,各用途基准地价水平均有大幅提高,商业用地和住宅用地最为明显,商业用地平均上涨 654 元/㎡,是 2007 年的 2.77 倍;住宅用地平均上涨 545元/平方米,是 2007 年的 3 倍,工业用地平均上涨最少,为 94 元/㎡,相较 2007 年增长率为 38.77%。

  (2)基准地价内部结构比率演变特征。

  同类各级地价结构比率中,商业、住宅和工业用地的二级和一级,以及住宅用地四级和一级基准地价差别均有所扩大;工业用地三级和一级基准地价差别持平;公共用地一级和其他各级别用地、商业用地三级四级和一级、住宅用地三级和一级基准地价差别减小。同级各类地价结构比率中,工业、公共各级用地基准地价和对应级别的商业用地差别均有所扩大,住宅各级用地基准地价和对应级别的商业用地差别均有所减小。

  (3)基准地价演变影响因素。

  通过皮尔逊相关性分析结果,发现不同用途基准地价演变的影响因素不同,且同一影响因素与不同用途基准地价水平的相关性系数,即同一因素对不同用途基准地价演变的影响也不同。其中,人均公园绿地面积只与住宅用地基准地价水平具有强相关关系,在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入、财政支出与住宅用地、公共用地基准地价水平有强相关关系,建成区面积与各用途基准地价水平均具有强相关关系。虽然有些指标与多种用途基准地价水平有强相关关系,但相关性系数又各有不同。

  参考文献.

 


相关文章