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某市不动产交易税收征管现状与优化建议

时间:2020-07-31 15:51作者:宋爽
本文导读:这是一篇关于某市不动产交易税收征管现状与优化建议的文章,近几年,随着城市化率的不断提高,社会经济的快速发展,房地产业呈现火爆趋势,不动产交易的频次及金额也都在大幅增加。国地税征管体制改革的大背景及全国营造良好营商环境的理念下,不动产交易税收征管的重要性也越
  摘    要
  
  房地产业在 D 市经济发展中起着重要作用,无论是市场的选择,还是政府的抉择均加速了房地产业的繁荣,不动产交易的金额和税额也在与日俱增。2016年“营改增”政策落地,主体税种的分配比例发生巨大变化,地方税收减少,政府面对巨大的财政压力,而不动产交易相关税收占地方财政比例较大,引起了地方政府及当地税务部门的重视。同时,不动产交易环节直接面向群众,涉及到千家万户,是政府与群众矛盾焦点最集中的地方之一,其征收管理水平的高低也反映了政府机关执政水平以及政府形象的好坏。

某市不动产交易税收征管现状与优化建议
 
  
  D 市在 2018 年 10 月实现不动产交易“一窗式”受理,通过不断压缩登记和纳税等环节,商品房、二手房的取证时间压缩到 20 分钟,缩短纳税人缴税办证时间,深受纳税人好评,同时不动产交易相关税收也在不断增长,对缓解政府财政压力做出贡献。但不动产交易税收征管也存在着一定问题和薄弱环节,如内部控制机制存在缺陷,存在违法腐败事件情况;纳税服务体系存在漏洞,纳税遵从度较低等情况;人力资源建设不够完善,税务工作人员不稳定,出现消极怠工的情况;部门联合机制不够健全和第三方盈利机构专业性不强,造成征纳环节矛盾突出。
  
  本文针对以上问题,通过发放调查问卷以及在一线工作岗位的实践基础上,分析 D 市不动产交易税收征管存在问题的成因,从降低内部风险加强执法风险管理建设、提高纳税质效优化纳税服务体系构建、稳定办税队伍加强人力资源队伍建设、健全管理细则优化部门联合办公机制和多措并举有效规范第三方的盈利行为五个方面提出行之有效的对策,进一步推进 D 市不动产交易税收征管建设。
  
  关键词:  不动产交易;不动产交易相关税收;税收征管。
  
  Abstract
  
  Real  estate  industry  plays  a  significant  role  in  the  economic  development  of  D city. Be it selection of the market or selection of the government, the booming of thereal estate industry is accelerated, leading to an ever increasing amount of real estate transaction  and  tax  amount.  In  2016,  with  the  implementation  of  the  policy  of “replacing  business  tax  with  value-added  tax”,  the  distribution  percentage  of  main taxes changed greatly, resulting in reduced local tax and great financial pressure faced by  the  government.  Given  that  taxes  related  to  real  estate  transaction  take  a  large percentage  in  local  fiscal  revenue,  local  government  and  tax  departments  attached attention to such taxes. Also, real estate transaction is directly related to the public and concerns thousands upon thousands of families, so it is where the conflict between the government and the public is concentrated most.  The imposition and management of taxes related to real estate transaction reflect the governing ability of the government as well as the government image.
  
  In October 2018, real estate transaction could be handled in “one service window” in  D  city,  shortening  the  time  to  get  property  certificate  of  commercial  houses  and second-hand houses to 20 minutes by constantly reducing steps of registration and tax payment. The time for taxpayers to pay taxes  and handle  the  certificate is shortened, which  is  highly  praised  by  taxpayers.  Meanwhile,  taxes  related  to  real  estate transactions  have  been  increased  continuously,  thus  alleviating  the  government’s fiscal  pressure.  However,  problems  and  weaknesses  also  exist  in  imposition  and management  of  real  estate  transaction  taxes,  including  violation  of  laws  and corruption  due  to  defects  in  internal  control  mechanism;  low  tax  compliance  due  to loopholes  in  the  tax  service  system;  unstable  tax  staffing  and  slack  in  work  due  to imperfect  building  of  HR;  conflict  between  tax  imposition  and  payment  due  to imperfect  inter-cooperation  mechanisms  among  departments  and  third-party  profit organizations not sufficiently professional.
  
  Concerning  the  above  mentioned  problems,  by  sending  out  investigation questionnaires, on the basis on practice of front-line posts, the reasons for problems in imposition  and  management  of  real  estate  transaction  taxes  in  D  city  are  analyzed.
  
  Effective measures are put forward from five aspects, i.e., reducing internal risks and enhancing enforcement risks mechanism management, enhancing tax payment quality and  efficiency  as  well  as  optimizing  tax  payment  service  system,  stabilizing  tax service  teams  and  enhancing  the  building  of  HR,  improving  detailed  rules  ofmanagement  and  optimizing  joint  work  mechanism  among  departments,  and effectively  standardizing  profit  behaviors  of  third  parties  through  multiple  measures,so  as  to  further  promote  the  imposition  and  management  of  real  estate  transaction taxes in D city.
  
  Key  words:    real  estate  transaction;  taxes  related  to  real  estate  transactions;  tax imposition and management。
  
  一、绪论 。
  
  (一)研究背景及意义 。
  

  不动产交易税收征管随着房地产交易的火爆,几乎涉及到每个家庭的切身利益,越来越备受税务机关和群众关注,但由于不动产交易税收征管的特殊性,其问题也日益严重。为了更好的优化D市不动产交易税收征管,缓解征纳矛盾,本文主要以D市不动产交易税收征管中存在的问题和成因,进一步探索可行性对策,希望能对全国税务机关中的不动产交易所提供可行性的经验。
  
  1. 研究背景。
  
  近几年,随着城市化率的不断提高,社会经济的快速发展,房地产业呈现火爆趋势,不动产交易的频次及金额也都在大幅增加。国地税征管体制改革的大背景及全国营造良好营商环境的理念下,不动产交易税收征管的重要性也越来越显现出来。两年来,国务院督查组、税务总局督导组、省市县各级营商环境建设局对不动产交易中心的关注度越来越高,多次对当地的不动产登记中心进行明察暗访,将其作为重点检查对象之一,主要原因在于不动产交易直接涉及到老百姓的切身利益,直观的反映了百姓对政府部门满意程度,也是地方营商环境构建的重要一环。
  
  在2008年,不动产交易税收征管由原来的地方财政部门管理划转为当时的地方税务局,2015年,不动产登记暂行条例实施细则明确下发,原先“房屋登记、转移”等职能由地方的房管所划转为地方的国土资源局,2019年国务院再次对《不动产登记暂行条例》进行修订,不动产交易环节更加详细规范,在体系构建上又迈上一个新的台阶,但也给不动产交易征收管理提出了更高要求。
  
  伴随而来的是不动产交易税收征管问题日益严重,税源管理作为税收征管的核心之一,是极其重要的一环,但是由于不动产交易税收征管的特殊性,面对的不是正规企业或专业财务会计,而是自然人或类似中介的盈利性机构,这就受到很多因素的影响,如纳税人年龄、学历、个人身体情况,中介等盈利机构专业性及其工作人员专业素质等影响。这些都大大提高了不动产交易税收征管的复杂性及管理成本;也直接制约当地不动产交易税收征管的质量和水平。
  
  因此,研究不动产交易税收征管问题原因及对策建议将有利于各市区完善不动产交易税收征管的措施,提高不动产交易税收征管水平,不动产交易税收征管将进一步规范化、专业化和科学化,这也是税务机关在营商环境背景下直接面向群众做出的实践性探索。
  
  2. 研究意义。
  
  不动产交易产生的相关税收,是以不动产产权转移为对象从而征收相关的税收。这涉及了若干税种、附加税种及其附加费,其中,主要以契税为主体税种,另外还包括增值税、城市维护建设税、印花税、个人所得税和教育费附加及其他教育费附加、文化事业建设费等。不动产交易税收管理服务和税收征收管理均涉及多个税种科目、各征收环节管理部门,以及税务局和不动产登记中心两部门相互配合之间的多种问题。
  
  本研究的理论意义体现在其充实了不动产交易税收征管的理论研究内容。不动产交易产生的税收给当地地方财力贡献了巨大力量,其重要意义不言而喻。税收征管是我国税收领域研究的重点方向之一,但是仍然处于摸石头过河阶段,尚不成熟,而针对不动产交易税收征管方面的研究更是少之甚少,相关理论研究又缺乏科学、系统且完整的体系。而现在存在的研究内容又大多是国地税征管改革之前的内容,与当今所处环境缺乏了实际的联系,本文从国地税合并以后及不动产交易一体化的背景下,深入研究不动产交易税收征管现状、问题及成因,从基层不动产交易税收征管一线工作人员角度出发,提出可行性建议,弥补其存在的缺陷。
  
  本研究存在的现实意义是丰富了不动产交易税收征管的实践意义。本文通过收集税务系统和不动产登记中心第一手资料进行分析,并结合对纳税人和税务工作人员的调查问卷,从D市不动产交易中心的工作实际出发研究基层不动产交易税收征管问题和成因,有的放矢的提出可行性的建议,有利于提升整体税收征管水平,拉齐税收征管短板,推动税收征管良性发展。
  
  (二)国内外研究现状 。
  
  不动产交易税收征管方面在国外研究尚有具体的研究类别,但国内的研究却相对较少,绝大多数都是在研究房地产业税收或契税方面中稍有涉及到不动产交易税收征管,尚不能形成类别进行研究,国内外研究现状如下:
  
  1. 国外研究现状。
  
  国外对不动产交易税收征管的研究主要分为三大类:一是研究设置税制类,研究的方向是不动产交易方面应该设置什么样的税种才更加合理与科学,应该设置什么样征收税率才更加符合其国情,才能更好激发市场的主体活力;二是研究计税依据核定方面,国外研究较多的是不动产价值评估体系的构建,这是税基,评估出的价格是否符合市场的真实价值、是否体现了真实的不动产价值,这直接决定了税款的多少,这也是不动产交易税收征管必须考虑的问题;三是研究不动产税收的经济效应,通过对不动产交易的经济关联分析,详实的反映了不动产交易中房价、房地产交易市场在经济中发挥的作用。
  
  《城市不动产税改革原则及建议》这一书中 William Dillinger 指出,部分发展中国家更加注重的是流转税,存在着财产税较低的情况,这在一定程度也意味着税务管理失败,若想改变这一现状,就要提高财产税的税收征收率,下大力纠正税务管理上的失误或者是失败。另外,作者还提出了提高税收征收和覆盖率的方法,即查找和识别财产系统,将其进一步规范,在方法上,采用更加客观化、系统化、公式化的 “批量房地产评估”,以提高征税对象价值评估的准确性,避免纳税人和估价师人为因素的影响。要建立一套完整的征税监督系统,达到更方便的找到涉及的纳税人,对于税收主要违法者,也可以更加容易的找到①。
  
  Nicolaus Tideman 在《菲律宾和巴西的不动产税收改革》中指出了菲律宾和巴西对不动产交易税收征管的不足,是导致菲律宾和巴西地方政府税收不足的一大重要因素,尤其是没有综合、准确地掌握辖区内不动产的详细特征,造成税源管理底数不清,对于改进的方法,作者提出了三点:制作新的地块图,用地块图以比较直观的形式来展示,制作的地块图应包括辖区内所有不动产,内容比较全面详实;对辖区内所有不动产进行实地勘察和实地测量,对其有一个准确的记录,并建立不动产记录;通过对纳税人缴税的情况研究,建立一组新的、完善的税单记录,纳税人的缴税情况比较准确、明了和完备。
  
  国外研究涉及到了部分发达国家不动产交易税收征管的问题及解决思路,也探讨了发展中国家的不动产交易税收征管中的若干不足,但是涉及中国不动产交易,尤其是研究中国不动产交易税收征管为基础较少,一定程度上导致这些理论研究对 D 市不动产交易税收征管方面难以直接利用及借鉴。
  
  2. 国内研究现状。
  
  刘佐在所着的《中国房地产税收》一书中,比较全面地概述了我国的房地产税收制度基本情况,研究了我国房地产税收制度的发展,对旧中国和新中国的房地产税收制度均作了研究,另外,又分税种注意详细介绍了各个税种的基本情况,理论知识详实、全面,研究到位、全面。在税收管理方面,刘佐教授从登记、发票管理、征收管理、检查、法律责任等各个方面对房地产业税收管理进行了论述,对做好不动产交易税收征管具有一定意义。
  
  林永锋在《房地产业税收管理实务》中,将房地产业的税收征管的实际一一细化,详细介绍了房地产开发和销售的税收政策和管理技巧。在其中,专门研究了存量房市场的相关法规和征管措施。对相关规定举例进行了分析和说明并列出了详细的税目表,一目了然。
  
  王庆芳在《我国不动产评估市场运作模式变革》一文中,阐述了我国不动产交易评估的发展现状、评估的运作模式以及运作模式的变革,对不动产交易过程中,如何采取科学有效的评估手段,有效的反应房屋真实价格提供技术手段。
  
  总的来说,房地产交易持续火爆,不动产交易税收征管也随之重要,但也产生更多的利益及矛盾,如何优化不动产交易税收征管具有重大意义。本文从此处着手,进一步丰富了不动产交易税收征管的研究成果,具有一定的创新性。
  
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  (三)研究内容与方法
  1.研究内容与基本框架
  2.研究方法
  (四)论文的创新和不足
  1.创新之处
  2.不足之处
  
  二、相关概念及理论基础
  
  (一)相关概念
  1.不动产交易相关税收
  2.税收征管
  (二)理论基础
  1.新公共管理理论
  2.纳税遵从理论
  3.无缝隙政府理论
  4.政府决策理论
  
  三、D 市不动产交易税收征管概况
  
  (一)D 市不动产交易现状
  (二)D 市不动产交易税收征管问卷调查
  1.问卷设计
  2.问卷调查实施
  3.数理统计
  4.信度和效度检验
  
  四、D 市不动产交易税收征管存在的问题
  
  (一)内部控制机制存在缺陷
  1.内控机制认识不足
  2.内部机构设置不足
  3.监督形式过于单一
  4.自由裁量规范化低
  (二)税收征纳存在征管风险
  1.主观避税存在风险
  2.虚假申报存在风险
  3.规范文件非操作性
  4.时间确定造成风险
  (三)纳税服务体系存在漏洞
  1.纳税人纳税遵从度较低
  2.纳税服务理念传统保守
  3.纳税服务理念传统保守
  4.考核监督机制有待提高
  (四)人力资源建设不够完善
  1.人力培训创新不新颖
  2.人力培训体制不完善
  3.轮岗交流机制不切实
  4.绩效管理作用未发挥
  (五)部门联合机制不够健全
  1.部门管理理念尚未同步
  2.部门责任权责界限不清
  3.部门联合实质各自为政
  4.部门人员意识有待统一
  (六)相关盈利机构专业性差
  1.评估机制缺乏有力依据
  2.评估价格低于市场价格
  3.中介人员业务能力不足
  4.中介人员存在欺诈现象
  
  五、D 市不动产交易税收征管存在问题的原因分析
  
  (一)制度管理不全
  1.内控制度改革与体制机制改革未同步
  2.税收法律法规方面自身存在不合理性
  (二)征纳意识不强
  1.纳税意识淡薄宣传难奏效
  2.纳税服务理念未与时俱进
  (三)人力资源不足
  1.协税人员队伍素质及追求目标不同
  2.正式人员队伍实际与理想相差甚远
  (四)部门管理差异
  1.部门协作不到位治税难落实
  2.优惠执行缺乏统一真伪标识
  (五)第三方管理难
  1.评估公司行为及结论缺乏监管和背书
  2.中介人员背景复杂业务能力参差不齐
  
  六、优化 D 市不动产交易税收征管的对策
  
  (一)降低内部风险加强执法风险管理建设
  1.优化税务内部机构设置
  2.强化部门信息无缝流转
  3.完善入库归档方式方法
  4.强化行政审批后续管理
  (二)提高纳税质效优化纳税服务体系构建
  1.定期加强对工作人员教育
  2.建设标准化税收征管场所
  3.制定具有实效性应急预案
  4.探索自主性办税终端建设
  (三)稳定办税队伍加强人力资源队伍建设
  1.注入窗口人员的新鲜活力
  2.提升税务干部工作满意度
  3.稳定窗口派遣协税员队伍
  4.切实履行好内部轮岗制度
  (四)健全管理细则优化部门联合办公机制
  1.加强部门间的配合
  2.加快信息网络建设
  3.整合税收管理模式
  4.联合执法打破壁垒
  (五)多措并举有效规范第三方的盈利行为
  1.及时调整市场评估价值
  2.定期定时轮换评估公司
  3.帮助中介增强税法意识
  4.协助中介提高专业能力

  结    语

  不动产交易的繁荣助推经济的快速发展,通过简化登记和纳税等环节,产权证获取时间大大缩短,既方便纳税人缴税办证,也优化税务部门征管流程。我通过在近一年的工作岗位上,同时和其他兄弟单位的沟通中也发现一些问题,并对一些问题提出了建议,得到单位领导重视,甚至本文中提出的一些问题在论文写作过程中就得到妥善解决,得到了领导和同事对此问题及建议的认可。我们每个家庭都会涉及到不动产交易,税务机关有责任进一步优化不动产交易税收征管,在 D 市不动产交易税收征管展现出的问题基础上,分析讨论其问题成因,从降低内部风险加强内控机制管理建设、提高纳税质效优化纳税服务体系构建、稳定办税队伍加强人力资源队伍建设、健全管理细则优化部门联合办公机制和多措并举有效规范第三方的盈利行为五大方面来进一步提高不动产交易税收征管水平。

  但是本文也存在很多不足之处,由于受年纪、阅历水平以及所处职位限制,对不动产交易税收征管没有完全研究透彻,在问卷调查的问题设计上存在不全面的问题,分析显得没有深度。

  不动产交易税收征管的改革一直在进行,2020 年突如其来的疫情也波及了 D市房地产业,也对不动产交易税收征管提出了巨大挑战,要进一步加强风险执法建设、科学构建纳税服务体系、加强人力资源建设、整合多部门联合办公机制以及规范第三方行为,从而优化不动产交易税收征管,进而促进经济有序恢复,都对税务机关提出更高要求和更高标准。

  参考文献