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南湖温泉酒店项目的全过程成本控制研究

时间:2021-08-30作者:杨志坤
本文导读:这是一篇关于南湖温泉酒店项目的全过程成本控制研究的文章,工程建设项目投资全过程成本控制是系统的,前后互相呼应、互相制约,前面的工作是后期工作顺畅的基础。前期的项目定位和方案设计以及初步设计确定了项目投资的定位。

  摘    要: 全过程工程成本控制是工程实施成本管理工作的重要内容,贯穿工程建设始终,工程管理人员对此要高度重视,确保工程建设投资目标顺利实现。文章以南湖温泉酒店为例,着重阐述工程建设投资全过程成本控制方面的内容,即从取得土地项目方案设计开始到项目结算过程的成本控制,以期为工程建设成本控制过程提供参考。

  关键词 :     工程建设;过程;成本控制;

  1 、引言

  南湖温泉酒店屹立于漳州九龙江畔,西靠丹霞山,东临南山,地处千亩南湖生态公园的核心位置,图1为南湖温泉酒店全貌。南湖温泉酒店项目总用地面积57 849.19m2,地上三到五层建筑面积57 840m2,地下室共一层建筑面积22 920m2,总建筑面积80 760m2。项目建设主要内容包括会议楼、宴会楼、客房、休闲娱乐、室外温泉和室外工程。有建筑、结构、幕墙、钢结构、采暖通风、给水排水、通信、电气、电梯、消防、人防、景观绿化精装修、智能化工程等专业。项目定位为五星级旅游度假酒店。该项目为国企投资,为响应政府相关政策,采用装配式建筑。因项目综合性强、较为复杂、时间紧迫,给项目全过程成本控制带来一定困难和压力。方案设计之前组建经营团队,将经营理念贯穿整个设计工作,力求项目设计符合经营需要。设计招标之前选定概算审核和预算审核单位,从方案设计开始就进行成本控制。  

  2 、招标方式的成本控制

  该项目招标采用两个阶段,第一阶段以地勘、方案设计、初步设计为总标的进行招标;第二阶段以施工图设计和施工总承包为一体的EPC进行招标。之所以采用初步设计后的施工图设计和施工总承包为一体的EPC招标,是从项目成本总控角度出发,更好地控制项目总成本。业主单位在第一阶段招标中单独完成方案和初步设计,确定项目的建造标准,以评审的概算作为工程建安成本的控制依据。这种方式因方案设计和初步设计与施工图设计和施工利益既得者无关,可以有效避免《工程项目可行性研究报告》后EPC中标人故意提高建造标准,而招标人无法有效控制项目投资的被动局面。同时,可以有效避免从方案到施工为一个中标人时,招标人与中标人在设计阶段因各自利益的博弈出现方案和初步设计迟迟无法定稿的情况。第二阶段招标的中标人只能在初步设计和概算的控制下进行施工图设计。
 

南湖温泉酒店项目的全过程成本控制研究
 

  3、 地质勘察的成本控制

  在第一阶段招标中要求投标人应具备勘察设计资质,在总标的中确定单价并以最高限价限额勘察,结算时如果金额少于最高限价则按实结算,包含必要时的补勘。如果超出最高限价则以最高限价结算,现场严格做好每个钻孔的土层和深度记录。地勘工作含初勘和详勘,初勘为方案设计提供地质资料,详勘为初步设计提供地质资料。中标人同时实施勘察后的方案和初步设计工作,标的金额较大,投标人投标时可以在价格上给予合理优惠,降低勘察设计成本。

图1 南湖温泉酒店
图1 南湖温泉酒店

  4、 方案设计阶段的成本控制

  建筑方案设计是一个创造性的过程,集工程性、艺术性和经济性于一体。建设项目的成本控制主要在设计阶段,重点又在于方案设计阶段,方案一旦确定,项目建安投资估算基本确定。为确保项目建造标准,该项目方案设计在招标时采用三个部分限额设计,并分三个部分计取设计费。一是主体部分含室外工程和其他各专业的设计,二是精装修部分的设计,三是室外温泉部分的设计。本项目采用主体建筑与精装修同步设计模式,以酒店功能需求为主,经营团队与精装修设计团队充分沟通后确定酒店的各层总平面布置和功能布置,再由建筑、结构、设备等设计专业进行深化设计。这种倒推模式可以在方案设计时充分统筹考虑,避免出现建筑及其他专业设计完成后在精装修设计过程反复调整,同时,也可以避免在施工阶段因经营需要,对建筑设计做大量变更,减少项目经济损失。

  方案设计阶段,除各项技术指标、总平布置、立面效果应符合规划要求外,还应在项目功能和定位方面满足经营要求。由于建筑方案设计目前尚缺少经济分析依据,在着手设计前考察多个与该项目类似的项目进行比较分析,以确定方案的设计经济指标。合理布局各功能区,各区块功能之间紧密联系,以服务链条为线索互相呼应,并充分利用公共空间,在满足功能要求的同时减少投资,提高性价比。

  5 、初步设计和概算阶段的成本控制

  5.1 、结构合理选型

  该项目层数三到五层属于多层建筑,结构选型时以规则建筑型体为主,避免因异型建筑增加建造成本。该项目需响应政府采用装配式建筑的要求,会议楼和宴会楼采用钢结构装配式建筑,其他楼号采用部分混凝土预制构件,成本有所增加。

  5.2 、基础形式选择

  根据实际情况选择基础形式可以有效降低成本。通过方案中地下室布置和地质详勘资料,该项目1#会议楼、7#康体中心、8#贵宾楼基础采用灌注桩;其余楼号地下室埋深约5.5m,采用地下室开挖后独立基础,小局部需要换土。

  5.3 、材料选择

  在外装修设计时,选材主要以本地石材等常见易采购的材料为主,通过各种材料艺术搭配以取得较好的立面效果,同时,节省材料成本。在精装修设计方面,着重于酒店大堂和客房等主要部位,与其他部分在一定程度上可存在合理化差异,做到资金合理使用。选材时尽量避免采用需要定制的个性化材料。并非使用名贵材料才能做出好的效果,开放性设计理念和严谨的施工工艺也很重要。对于新材料、新设备、新工艺,在充分比较技术可靠性和直接成本经济性的同时,还应考虑采购的难易程度和市场成熟情况,避免出现货源掌握于个别商家而抬高市场价格的被动局面。设备选型直接影响酒店的正常运营,设备故障将直接影响酒店营业。性能稳定性是最重要指标,因此,无需过分追求其先进性,而是经过分析对比,选择稳定、口碑好的品牌和型号,提高性价比;同时,应考虑后期运营的能耗和维护费用,降低酒店运营阶段的费用成本。

  5.4 、概算审核

  初步设计完成后进入概算审核阶段,概算控制价为《工程项目可行性研究报告》投资估算,以不超出投资估算为原则。概算审核是合理确定投资的必要程序和重要手段。概算要求全面准确,力求不漏项。其中一类费用用于检验方案和初步设计阶段的成本控制情况,如超出投资预期值,可以相应地对设计进行调整优化,直至达到投资预期值。加强设计阶段的工程概算审核,确保设计阶段概算和概算审核科学、准确。

  6 、EPC招标阶段的成本控制

  EPC是指受业主委托,按照合同约定,对建设项目的设计、采购、施工、试运行等全过程或几个阶段进行承包。EPC模式主要包括三个方面,即工程、采购和施工,其中:工程方面是指从工程内容到具体设计工作的总体规划;采购方面是指从专业设备到建筑材料的采购;施工方面是指施工、安装和技术培训。

  6.1 、工程总承包管理模式

  6.1.1、 成本控制

  能合理控制成本,即将施工图设计作为投标报价的基础,使投标人以此为依据投标报价。

  6.1.2 、合同控制

  在工程开工之前明确价格,可以在早期控制总成本,如果在施工过程中有设计变更的情况,可以提出索赔。项目质量取决于总承包单位,业主对施工总承包单位有很大的依赖性,所选择的施工总承包单位要有较高的管理水平和技术水平。在合同管理层面,业主只需要进行一次招标,与一个施工总承包单位签约,可以减少招标及合同管理的工作量,对业主非常有利。

  6.1.3、 组织协调管理

  业主只协调施工总承包单位的管理及组织,减少了工作量,对业主非常有利。

  6.2 、EPC招标

  EPC招标为本项目第二阶段招标。在方案设计、初步设计和概算完成后,采用施工图设计和施工一体化招标,有利于总控项目投资。施工图设计在初步设计的基础上深化设计,工程建安成本控制在评审后的概算过程。该项目招标时对最高报价进行限制,超出最高限价报价无效。其中报价分为设计费和工程建安费两部分计取。投标报价时在招标人提供的模拟清单和最高限价的基础上进行优惠,中标后投标总报价和各专业分部的报价作为结算的最高控制价,如施工图设计在满足初步设计的基础上成本超出投标报价,超出部分由中标人承担。该模式有利于避免中标人在施工图设计过程提出各种理由有意抬高成本的风险,将成本控制在概算范围内。并且在总价控制的同时对各专业、各分部按报价进行最高限价控制,确保各专业、各分部成本的合理性,即对总价和各分部、各专业成本进行双控。为保证建造质量和预期建造标准,对总价和各分部、各专业成本进行最低限价控制,即总价和各分部、各专业成本均不得低于投标报价相对应项目成本的95%,施工图报送建设单位确认的同时应报送对应的施工图预算,如经业主审核后成本低于投标成本的95%,中标人应调整施工图设计且建造标准不低于初步设计要求。

  7、 施工图设计和施工阶段的成本控制

  7.1、 施工阶段合同管理

  严格以招标文件、EPC及合同的要求,以及经建设单位审核的施工图和预算内容进行施工,不得随意更改设计内容,因设计和施工一体化,施工中应严加监管。建设单位和监理单位应严格遵守工程承包合同条款,履行应尽的义务,避免承包方提出违约索赔。建设单位在开工前应组织内部有关部门和法律顾问对招标文件和合同条款进行梳理并建立台账,以便施工过程索赔和反索赔管理,定期跟踪落实。

  7.2 、施工过程管理

  建设单位应会同监理单位,请专家对总承包单位提供的总平面布置、施工组织设计、专项方案进行审核论证;统筹进度计划、资源计划与资金计划的逻辑关系以确保工期得以保证,酒店能如期投入运营。酒店属于经营项目,按期或提前投入运营可如期或缩短投资回收期。建设单位内部要建立一套关于设计变更和现场签证的审批制度,同时,预算审核单位介入成本审核,以确保合法、合规。应严格控制施工阶段进度款,特别是预防进度款超付。招标文件约定,每期进度款暂按总承包方提供,并经监理和建设单位初步审核金额的50%进行支付,待建设单位预算审核成果出具后支付至预算审核的80%,为确保工程顺利进展,建设单位对每期进度款的预算审核余额拨付在收到总承包方预算后不得超过10天。施工过程中不得更换招标文件提供的材料设备备选品牌,如因特殊情况必须更换的,品质不得低于原标准,并且超出的成本由总承包方承担。

  8 、结算阶段的成本控制

  该项目还在施工阶段,但施工过程的各项工作均应为结算工作做好准备和铺垫。建造过程预算审核的介入为后期结算工作减少大量工作和难度。但还应做好以下工作:一是竣工图和工程量的审核,监理单位和建设单位应严格审查竣工图纸,做到有理有据,确保真实性,确保工程量如实体现,有增有减、不重复计算,做好施工记录、验收记录、变更和签证文件的真实性核查。二是单价套用是否符合招标文件和合同条款的规定,定额是否高套、错套。三是合同违约情况违约金的扣减,特别是工期违约情况,对于经营性项目是否能如期进入运营状态,施工工期的保证至关重要,工期违约金是重要的控制手段。

  在结算阶段要做好相关费用的审核工作,保证计取方法合理、正确。清单计价招标中漏项、设计变更、工程洽商纪要等容易发生高估冒算、弄虚作假等问题;工程项目内容所具备的特征,计量单位是否符合清单计算规则,内容上是否有重复。主要审核内容是价格、隐蔽工程量和容易产生偏差的项目,确保工程成本没有偏差。在审核综合单价时,对于设计变更出现工程量变化,合同约定范围内的,应执行已标价工程量清单;清单缺项、漏项或者受到设计变更影响,工程量清单标价没有做出相应调整,不适用于变更的工程项目,承包方需要将相应的综合单价提出来,经发包人确认之后,以其为参考做出结算。审计时参照当地行业主管部门颁发的预算定额,结合实际情况确定的人工、材料、机械台班消耗量,其单价有中标价的需参照中标价,缺项、漏项的可以参照当地工程成本管理部门发布的价格信息以及承包人报价的浮动情况,将综合单价确定下来。

  9 、结语

  综上所述,工程建设项目投资全过程成本控制是系统的,前后互相呼应、互相制约,前面的工作是后期工作顺畅的基础。前期的项目定位和方案设计以及初步设计确定了项目投资的定位。因此,投资控制在可行性研究后,应从方案设计和初步设计开始作为重点控制;施工阶段的成本控制是在既定的投资目标内控制不溢出。各阶段的成本控制环环相扣,控制住各阶段投资,最终才能控制项目总投资目标达到投资预期。

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