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居住权流通的影响及住房与金融产品开发

时间:2021-10-23作者:崔裴
本文导读:这是一篇关于居住权流通的影响及住房与金融产品开发的文章,《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”第十四章“居住权”第三百六十六条明确指出:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

  摘    要: 2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)用专章对“居住权”的内涵、设立及是否可以转让、继承等相关事宜作了明确的法律规定。这不仅在民法层面是创新性的立法举措,也是我国房地产产权制度的一项重要创新。尽管《民法典》设立居住权的出发点并不是要影响房地产流通,但居住权的设立会对住房转让、租赁、抵押等原有住房流通方式产生一系列影响。《民法典》有关居住权的法律规定,也为居住权流通及相关价值转换创造了空间,当相关条件成熟时,在实际经济生活中会出现一种新的房地产流通方式——居住权流通。本文在分析居住权内涵、起源的基础上,研究《民法典》为居住权流通预留的法律空间以及居住权流通对现有住房流通体系的补充,分析居住权流通的意义和可能出现的主要形式,并探讨在合法前提下进行相关住房及金融产品开发的可能性与条件,向相关政府部门提出了相应的政策建议。

  关键词 :     居住权:流通,产品开发

  一、居住权的内涵及起源

  (一)居住权的内涵

  居住权是由《民法典》首次予以明确法律界定的房地产权利。《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”第十四章“居住权”第三百六十六条明确指出:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

  从法条本身的表述及其在《民法典》中的位置,可以明确居住权具有以下基本属性:物权、他项权利、用益物权、人役权(表1)。
 

居住权流通的影响及住房与金融产品开发
 

  《民法典》第二编“物权”第一分编“通则”第一章“一般规定”第二百零五条规定:“本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。”与物权相对的是债权。《民法典》第三编“合同”第四百六十八条对因合同而产生的“债”进行了规定:“非因合同产生的债权债务关系,适用有关该债权债务关系的法律规定;没有规定的,适用本编通则的有关规定,但是根据其性质不能适用的除外。”“债”对应于罗马法中的“obligatio”1,而在罗马法中,“债的本质不在于我们取得某物的所有权或者获得役权,而在于其他人必须给我们某物或履行某事”2。居住权是物权而非债权! 虽然《民法典》称“依据合同约定……”,但确认了可以“以遗嘱方式”设立居住权。司法实践中也有依据相关法律在审理离婚、赡养案件中裁定有房者为无房离异配偶、父母提供住房的先例3。所以,我们并不能因居住权主要以合同方式设立而将其视为债权。作为物权的居住权,是权利人对他人所有的住宅所享有的权利,属于房地产他项权利,不同于房地产所有权的完全产权属性(表2),同时,其与作为债权的租赁权也有本质上的差异(表3)。作为用益物权的居住权,与作为担保物权的抵押权也完全不同。属于人役权的居住权,权利指向特定的自然人,与权利指向特定不动产的地役权也有根本区别。

  表1 居住权与相关房地产权利的属性差异
表1 居住权与相关房地产权利的属性差异

  表2 居住权与所有权的差异
表2 居住权与所有权的差异

  表3 居住权与租赁权的差异
表3 居住权与租赁权的差异

  表4 居住权与抵押权的差异
表4 居住权与抵押权的差异

  表5 居住权与地役权的差异
表5 居住权与地役权的差异

  (二)居住权的起源

  从国际层面看,在古罗马,对他人房屋加以使用并获得收益的法律经验历史悠久。公元前2世纪,罗马法已经出现了对他人之物加以使用并获得收益的权利类型“用益权”(usufructus),它包含直接使用(usus) 和获取孳息(fructus)两方面内容。公元前1世纪,用益权的客体已经扩展到房屋(从演说家西塞罗的作品中可以发现)。公元533年,东罗马帝国皇帝优士丁尼的敕令首次将居住权规定为一种独立的物权形态。敕令提出居住权是一种有着自身特性(与使用权、用益权相比较)的权利(iusproprium et specialem nautram sortita est habitatio)。在优士丁尼的钦定教科书《法学阶梯》中,居住权也是与用益权、使用权并列的独立权利类型。居住权一直都是作为大陆法系基础的用益物权的类型之一,但它并没有被东亚各国的法律所接受。

  在中国,《民法典》颁布之前,实际已存在两种居住权的法律认可。一是离婚配偶居住权,它源于《婚姻法解释一》第二十七条的规定:离婚时,一方无房可居属于生活困难,双方可以协商或者法院可以判决有房一方以居住权或者所有权的形式予以帮助。二是老年人居住权,它源于《老年人权益保障法》第十三条的规定:“赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。”

  二、居住权流通及其对住宅流通的影响

  (一)住宅居住权流通的可能性、条件与主要形式

  《民法典》第三百六十八条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”《民法典》第三百六十九条规定:“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”这些规定从原则上规定了居住权“无偿设立”,“不得转让、继承”,表明立法的本意是社会性的而非市场性、经济性的,但这两条条文中均有“当事人另有约定的除外”的表述,事实上为居住权的市场化流通预留了法律空间。

  值得注意的是,《民法典》的“居住权”专章(第二编“物权”第三分编“用益物权”的第十四章),虽然规定居住权“依照合同约定”而成立,但并未对设立居住权的合同作具体的规定。同时,《民法典》第三编“合同”也未出现“居住权合同”的内容。纵观第三编“合同”中的各类合同,只有“赠与合同”4可用于设立居住权。因此,在现有法律框架下,居住权合同的合同类型应为赠与合同。《民法典》第十一章“赠与合同”第六百六十一条规定:“赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。”这一规定为居住权的市场化流通提供了法律空间,因为居住权合同可以附加可货币化的义务,而法律并未限定受赠人义务的范围。

  当然,居住权市场化流通还需要有两个关键的前提条件:一是居住权登记便利;二是居住权人入户/办理居住证可行。《民法典》规定:“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 作为一项物权,以登记作为前置条件自然是题中应有之义,但这涉及不动产登记的具体操作,需要具体的实施措施予以配合。居住权人能否凭借居住权顺利地办理户口入户或获得居住证会直接影响其生活。这涉及人口、户籍管理,并超越了该领域现有管理制度下的相关具体规定,需要更详细的配套措施跟进。

  在条件满足时,居住权可能会以不同形式发生实质上的市场化流通,如:购买住房产权人(或其关联企业)的某种商品(服务)而获赠居住权;参与住房产权人(或其关联企业)的某项投资项目而获赠居住权;为住房产权人提供某种服务而获赠居住权。当然,这些形式涉及相关企业的税务问题,其能否合法地化解也是居住权流通能否形成的一个重要条件。

  (二)居住权和居住权流通对住宅流通的影响

  从住宅的个体和市场层面看,居住权都会对住宅流通产生一定影响。设立居住权的住房,其市场转让受让人的实际使用时限和后续处置收益会减少,导致其市场价值降低,相应地,在住房市场上,住房转让中受让方的调查、应知义务增加,这对住房转让会产生一定的阻滞作用,同时,对特定需求者,居住权流通有对住房转让的替代作用。设立居住权的住房,其出租的可能受限,在住房租赁市场上,住房承租人的调查、应知义务增加,这也会对住房租赁产生一定的阻滞作用,同时,对特定需求者,居住权流通具有对住房租赁的替代作用。设立居住权的住房,其抵押的可能性和担保价值降低,在住房抵押贷款市场上,抵押权受让方的调查、应知义务增加,这会对住房抵押产生一定的阻滞作用。

  相对于产权转让,居住权流通的优势是,获取权利者经济成本更低,设立权利者保留了产权,但劣势也很明显:获取权利者的经济支出不属于房地产投资,不能享受房地产升值收益;设立权利者收获房地产升值收益的时点推迟,且不确定性增强。相对于租赁,居住权流通的优势是:获取权利者居住稳定性更高;设立权利者资金回笼更快;其劣势是,获取权利者一次性支出更大;设立权利者在居住权期限内不能享受租金上涨收益。

  与转让和租赁相比,居住权流通并非具有绝对优势,但它可以弥补两者之间的空白,即一次性巨额支付/收回全部价值与长时期多时点支付/收回部分价值之间的空白。因此,对一些特定需求者而言,居住权流通有对住房转让、租赁的替代作用。从总体层面看,住宅居住权流通符合房地产流通演进的方向:房地产流通方式的演进是沿着通过流通中的产权形式创新来实现房地产价值运动的重构这一方向发展的,而房地产价值运动的重构总是以有利于提高价值实现的可能性为宗旨的,它或者是通过价值支付时点的分散化,或者是通过价值支付主体的分散化,或者是将以上两者结合来实现5。因此,居住权流通的出现可以提升、优化住宅流通体系,从而使得住宅流通体系可以更好地满足需求多样化的住宅市场主体。

  三、基于居住权流通的住房及金融产品开发

  (一)城镇“短期限”居住权住房

  “短期限”即居住权期限小于权利人生存期,这类产品可满足城镇居民在就学、新婚、异地赴职等特定时期的过渡性住房需求。由于这类需求者对居住稳定性要求较高,这类产品会比租赁住宅更具优势。拥有存量城镇住房的个人、企业是这类产品的潜在供给方,其中,住房租赁经营企业有可能成为规模化的产品供给方。与住房租赁经营相比,经营“短期限”居住权住房可以更快地回笼住房开发投资,对于平衡企业的现金流与资产负债表具有一定的正向效应。在条件成熟时,预计会有一些企业积极探索此类产品的开发。

  (二)农村居住权住房

  此类产品的核心特征是其土地为农村集体土地,位于乡村地区,一些偏好乡村生活并对居住稳定性要求较高的人士是此类产品的潜在需求方。到目前为止,有此类需求的人士大多租赁农村住宅。受我国法律限制,租赁住宅的最长期限是20年,这对希望长期居住者构成了关键障碍,进而也影响了居住者对住宅进行改造性投资的积极性,最终削弱了农村住宅的市场需求。农村居住权住宅的潜在供给方主要是农村集体经济组织或其参/控股的企业、农村住房产权人或其参/控股的企业。这类产品能帮助实现农村住宅资产部分变现并带来人口与消费力,一些农村集体经济组织、农民及其相关企业会产生开发和供给这类产品的积极性。

  (三)居住权养老住房

  此类产品是指针对老年人居住需求专门设计、开发,并通过给予居住权供老年人居住的养老住房,它特别适合老年人尤其是高龄老人(住房及社区适老化程度、居住稳定性、配套养老服务程度均高)。目前我国现有的养老住房主要有产权养老住房、租赁养老住房、会员制养老住房,不同类型的养老住房在居住者的居住稳定性、经济支出、受法律保护的难易程度等方面各有千秋(表6)。相比之下,居住权养老住宅具有一定的优势:居住稳定性高于租赁养老住宅和会员制养老住宅,类似于产权养老住宅,但经济支出低于产权养老住宅。居住权物权属性所附有的法律保护力,对于安定老年人特别是高龄老人的心理具有不可忽视的作用。这类产品的潜在供给方包括养老住宅开发、经营企业和租赁住宅经营企业。影响其投资决策的关键因素是土地的取得方式和成本。对于常规的商品住宅用地,开发商不会有意愿进行居住权养老住房的开发,非住宅用地也无法开发这类产品,只有拥有租赁住宅用地或农村集体住宅用地的企业在条件成熟时会有意愿和能力开发这类产品。

  表6 居住权养老住房与其他养老住房的对比
表6 居住权养老住房与其他养老住房的对比

  (四)居住权+保险

  由于居住权以居住权人的生存期为期限,在签订设立居住权合同时,只能按照某种规则对获权人的剩余生存期进行预测,但获权人的实际生存期是不确定的,如果其低于特别是大大低于预测的生存期,那就意味着居住权人为获得居住权所付出的经济代价超出了实际收益。因此,将住宅居住权与人寿保险捆绑,实现居住权人生存期低于预期的风险与保险获赔收益对冲,可以满足那些对居住稳定性要求较高并厌恶风险的人士。此外,为了防止住宅产权人出于私利采取某种蓄意导致居住权人过早离世的行为,可以在居住权流通时搭配由产权人购买的保险产品(如居住权人生存期超过某年限时按年按比例返还红利)。此类产品的潜在供给方是有保险公司和住房产权人参/控股的企业。

  (五)对标住房居住权的住房抵押贷款

  此产品是向为获得住宅居住权而抵押自有产权住房的贷款申请人发放的抵押贷款。对此产品有需求的是那些拥有至少一套产权住房而又不愿(便)将其出售变现,因某种原因需要获得某套住宅的居住权,但缺乏一次性支付的经济能力的人,他们对居住稳定性要求较高,租赁住宅不能很好地满足其需要。此类产品的潜在供给方是银行和非银行金融机构。

  此类产品可满足支付能力不足的特定人群暂时性改变居住地的需求。可适用的场景如:某人在一地拥有至少一套产权住房且不愿(便)出售变现,同时因特定原因(如子女就学、异地有限期赴职等)需要在另一地获得居住权房并居住数年,遂抵押自有产权住房获得抵押贷款用于获取另一地短期限居住权住房,迁入居住权住房直至居住权期限终止,空出的原有产权住房出租收入用于分期偿还抵押贷款,贷款合同期满(或提前)偿还抵押贷款,收回房屋、终止租赁,恢复自住。

  此类产品也非常适合居住权养老住房,如老年人抵押自有产权住房获得抵押贷款用于获取居住权养老住房,迁入居住权养老住房直至本人(及居住权合同中的共同权利人)离世,原有产权住房出租收入用于分期偿还抵押贷款,老人的财产继承人在老人离世时继承该房屋产权及其抵押担保的债务,贷款合同期满,继承人收回房屋完全产权。这使得拥有自有住房但经济能力有限的老年人,可以在养老居住空间适老化与为子女留有遗产之间实现两全。

  四、居住权流通的社会意义及政策建议

  (一)住宅居住权流通的社会意义

  1.有利于促进住宅资源的有效配置。

  目前,我国住宅市场流通的主要方式是买卖与租赁。二十年来房价总体持续上涨的结果就是很多人特别是年轻人买不起住房,而以非职业私人出租者为供给主体的住房租赁市场,又难以向住房承租人提供稳定的居住体验。这种两难状况已经成为降低中国年轻人婚育意愿(或能力)的一个重要因素。而从存量看,即使是一线城市,也并不存在住房总量的显着短缺。因此,进一步提高住宅流通体系的运作效率从而促进现有住房资源的有效利用是非常重要的。居住权流通可以向尚无能力买房的群体,在特定时间段提供居住稳定性远高于租赁的居住空间,一旦实施,无疑可以更灵活地满足各种不同的市场需求,促进住宅资源有效配置,进而为解决我国面临的重大社会问题贡献一份力量。

  2.有利于贯彻“房住不炒”。

  购买自住住房实质上是同一市场主体投资与消费合一的行为。事实上,虽然每一个人都有消费住房6的需求,但并不必然有投资住房的需求。当住房市场无法在“购买”之外为市场主体提供更多途径以使后者获得与自有住房相当的居住品质的住房时,很多人就会受外力驱使去购买住房。这不仅给很多市场个体带来沉重的经济、心理压力,也在买卖市场整体层面催生更多市场需求,并引致房价非理性上涨、房地产开发投资过热等乱象。行使住宅居住权是纯粹的“使用住房”行为,住宅居住权流通使得一部分居住需求可以在市场上绕过投资属性的“购买”行为而获得满足,同时又不会在投机心态的驱动下抬高房价,因为居住权不可转让、继承,不具有资产属性。从总体上看,住宅居住权流通将导致住宅买卖市场上一部分纯住宅消费需求分流,并形成一个可供买卖市场参考的价格体系,有助于住宅的价格回归其价值,有利于贯彻“房住不炒”。

  3.有利于乡村振兴。

  居住权流通使得乡村住宅所有人可以在不丧失住宅产权和住宅资产未来收益的前提下,变现部分住宅资产价值,并促进乡村的人口流入和消费力提升,有利于促进乡村的产业升级乃至经济和社会发展。与近年来乡村振兴实践中大量出现的乡村民宿相比,居住权流通可以更快地增加农村集体和个人的收入,并带来更稳定的人口和消费力,同时,流入人口的知识、文化溢出,也更有助于促进乡村的社会发展。

  (二)实施住宅居住权流通的政策建议

  1.研究制定居住权登记、居住权人落(迁)户实施细则。

  住宅居住权是全新的物权,现有不动产登记体系如何与之衔接是一个新的课题。因此,应尽快研究制定居住权登记的实施细则,其中,对有期限住宅居住权的登记及其到期处置要特别重视。居住权人能否凭已登记的居住权办理户口入户或居住证,对居住权人的实际居住质量具有重要影响,而居住权终止时,能否及时、妥善地办理居住权人户口的迁出,又会对住宅产权人的利益产生重要影响。因此,这一环节是否顺畅,将对居住权流通能否形成产生关键影响。建议尽快研究能与现有户籍管理制度兼容的实施细则。

  2.开放部分R4地块住宅设立居住权。

  自2017年上海率先推出专供开发经营市场化租赁住宅的用地(R4地块)以来,上海及多个特大城市出现了一大批R4地块,这是各城市政府推进专业化、规模化住房租赁发展、贯彻“房住不炒”的积极举措。根据对上海R4地块开发商的调研,尽管R4地块的出让价远低于同类地段的商品住宅价格,但由于租赁住宅开发经营采用靠租金进行长线回收的重资产经营模式,而目前开发商尚不能普遍通过REITs进行直接融资,很多R4地块项目实际上都面临严峻的财务难题。鉴于居住权流通对“房住不炒”的积极效应及其资金回笼相对较快的特征,建议各城市政府选择部分R4地块开放对其地上开发的住宅按套设立居住权。在先期试点阶段,可以选择R4地块相对集中、单幅面积相对较大且其开发商已受让多幅R4地块的项目,按一定的套数比例,准予开发商自行在出租和设定居住权之间进行选择。

  3.开放对标住宅居住权的住房抵押贷款。

  在我国现有房地产和金融体制下,银行的住房抵押贷款主要发放给符合条件的住房购买人,而且抵押物就是贷款所用于购买的住房。对标住房居住权的住房抵押贷款则是住房产权人以自有住房作为抵押担保申请用以获取另一套住房居住权的贷款。这对现有住房抵押贷款体系提出了创新要求。因此,建议尽快研究具体对策,并着重在贷款主体上进行突破。在保证金融体系安全的前提下,允许银行和相关非银行金融机构向旨在获得住宅居住权的个人发放以其自有产权住房为抵押担保的个人贷款。

  参考文献

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  注释

  11.“用汉语中的债对应罗马法中的‘obligatio’,二者意义自然相通,不同之处是包容不同。”(《债权法总论》,刘心稳着,中国政法大学出版社2015版)
  22.参见《罗马法教科书》彼德罗.彭梵得着,黄风译,中国政法大学出版社1992年版。
  33.参见法学界因此有主张“法定居住权”的观点。
  44.《民法典》第三百七十一条:以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
  55.《民法典》第六百五十七条:赠与合同是赠与人将自已的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
  66.参见《中美房地产业比较研究:内涵、属性与功能 》,崔裴,光明日报出版社2009 版。
  77.严格意义上讲,“消费住房”是消费住房这种“物”所提供的服务(住房租金是这种服务的对价)。

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