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地产项目全过程成本管理成效关联因素与对策

时间:2020-01-14 09:02作者:杨立沛
本文导读:这是一篇关于地产项目全过程成本管理成效关联因素与对策的文章,国家宏观政策的调控,客户意识的觉醒,税制的改革都极大的影响了房地产企业,在错综复杂的新形势下,不能准确把握影响房地产项目全过程成本管理成效的关键因素,不利于提高成本管理成效。
  摘要
  
  国家宏观政策的调控,客户意识的觉醒,税制的改革都极大的影响了房地产企业,在错综复杂的新形势下,不能准确把握影响房地产项目全过程成本管理成效的关键因素,不利于提高成本管理成效。本文总结出影响房地产项目全过程成本管理成效的因素,针对关键影响因素进行分析,进而提出解决措施,以期提高成本管理成效。

地产项目全过程成本管理成效关联因素与对策
  
  首先,对国内外房地产项目成本管理、全过程成本管理、成本管理成效的研究现状进行了分析,认识到了在新形势下基于全过程分析影响成本管理成效的因素的必要性。并且阐述了房地产项目全过程成本管理的原理和流程以及房地产项目成本管理成效的概念。
  
  其次,通过文献分析法和专家调查法对房地产项目开发全过程投资决策、规划设计、招标采购、建设实施、市场营销各个阶段影响成本管理成效的因素进行识别,总结出了21个房地产项目成本管理成效的影响因素。之后,通过问卷调查对各个影响因素的重要性进行打分,再利用主成分分析识别出了目标成本的编制与分解、投资决策依据与流程、采购管理的规范性、设计管理流程、营销策划5个主成分,其中共包含了12个关键影响因素。
  
  最后,以R项目为案例对识别出的关键影响因素予以验证和修正,增加了环境保护政策这一关键影响因素,并基于实践提出了针对关键影响因素和具体问题的以下解决措施:遇政策性调整,实时更新投资测算成本、优化建筑结构设计、明确合约范围以保证合理编制目标成本;高效、合理地对成本数据库数据进行复核、方案设计前置,保证可行性研究结果相对准确、严格执行投资决策机制以完善投资决策依据与流程;合理选择甲供材模式、规范入围供应商管理以实现采购管理的规范性;注重设计采购的供应商考察、注重设计竞争、保证设计周期以加强设计管理;注重营销策划的创新,实现快速销售,减少企业资金压力,降低成本;合理应对环保政策,保证工期,确保原材料足量供应。以期通过这些解决措施提高房地产项目成本管理的成效。
  
  关键词:   房地产项目;成本管理;成效;全过程;影响因素。
  
  Abstract
  
  The regulation of national macro-policies, the awakening of customer awareness, and the reform of the tax system have greatly affected real estate enterprises. Under the  complicated  new  situation,  it  is  impossible  to  accurately  grasp  the  key  factors affecting the overall cost management of real estate projects, which is not conduciveto  the  improvement  of  cost  management  effectiveness.  This  paper  summarizes  the factors affecting the whole process cost management of real estate projects, analyzesthe key influencing factors, and proposes solutions to improve the effectiveness of cost management.
  
  Firstly, it analyzes the research status of cost management , whole process cost management and cost management effectiveness of real estate projects at home and abroad,  and  recognizes  the  necessity  of  analyzing  the  factors  affecting  the effectiveness of cost management based on the whole process under the new situation. It also expounds the principle and process of the whole process cost management of real  estate  projects  and  the  concept  of  the  cost  management  effectiveness  of  realestate projects.
  
  Secondly, through the literature analysis method and the expert survey method, the factors affecting the cost management effectiveness of the investment decision, planning and design, bidding and procurement, construction and implementation, and marketing  stages  of  the  whole  process  of  real  estate  project  development  are identified,  and  21  influencing  factors  of  real  estate  project  cost  management effectiveness are summarized. After that, the importance of each influencing factor is scored through questionnaire survey, and the principal component analysis is used to identify the five main components: the preparation and decomposition of target cost, the  basis  and  process  of  investment  decision,  the  standardization  of  procurement management, design management process and marketing planning; which contain 12 key influencing factors.
  
  Finally, the R project is taken as a case to verify and correct the key influencing factors identified, increases the key influencing factors of environmental protectionpolicy, and proposes the following solutions to key influencing factors and specific problems based on practice: in case of policy adjustment, real-time Update the targetcost,  optimize  the  structural  design  of  the  building,  and  clarify  the  scope  of  the contract  to  ensure  the  reasonable  preparation  of  the  target  cost;  efficiently  and reasonably review the cost database data, pre-design the design, ensure the feasibility study  results  are  relatively  accurate,  and  strictly  implement  the  investment decision-making  mechanism  to  improve  investment  decision-making  basis  and process;  rationally  select  “Materials  Supplied  by  Proprietors”  mode,  standardize supplier management to achieve procurement management standardization; focus on design procurement supplier inspection, focus on design competition, ensure designcycle to strengthen design management; focus on marketing planning innovation, to achieve  rapid  sales,  reduce  corporate  financial  pressures,  reduce  costs;  reasonableresponse to environmental protection policies, to ensure the construction period, to ensure adequate supply of raw materials. In order to improve the effectiveness of realestate project cost management through these solutions.
  
  Key words:   Real estate project; Cost management; Effectiveness; Whole process; Influencing factors 。
  
  1 、绪论
 
  
  1.1、  研究背景 。

  
  房地产企业在高房价、利润超高的时代忽视了成本管理的重要性,目光短浅的普遍“重创收(营销)、轻节流(成本)”,导致了国内房地产项目成本管理整体成效不足的现象。随着国家限购政策的实施导致房价的下跌,另一方面,85后、90后成为购房的主力军,客户意识在不断觉醒,对产品生活、居住属性产生了前所未有的关注度,房地产行业的竞争不断加剧,房地产行业已然进入了微利时代,一些房地产企业在这种情况下,选择压缩营销费用以降低房地产项目的成本,但是引起了房地产项目资金成本的上升,反而导致了房地产项目成本管理成效的降低[1]。2016年5月,国家在房地产和建筑行业推行营改增,使得房地产企业从原材料供应到商品房销售都受到了深刻影响,房地产企业的供应链到需求链的整个链条也因此产生了深刻变化[2],对房地产企业的税负产生了巨大影响,但是有很多企业未能制定合理有效的措施应对税制改革后的成本管理,同样导致了房地产项目成本管理成效的不足。
  
  房地产项目的成本管理是贯穿于项目全过程的,对于任何一个阶段的放松都会削弱房地产项目的成本管理成效。而现在房地产企业对全过程成本管理的能力不足,大多数的项目会有概算超估算、预算超概算、结算超预算的情况发生,导致了房地产项目成本管理成效不足。
  
  房地产行业整体大环境的变化,使影响房地产项目成本管理成效的因素产生了一定的变化,而对房地产项目成本管理进行全过程管理,有利于提高成本管理成效。因此,有必要基于全过程的角度对房地产项目开发各个阶段影响成本管理成效的因素进行识别与分析,并对其中的关键影响因素采取有针对性的措施进行应对,提高房地产项目成本管理的成效。
  
  1.2、  研究现状 。
  
  1.2.1、  国外研究现状 。

  
  国外有关项目成本管理的理论和方法较为系统,主要有全面成本管理、目标成本管理、动态成本管理、战略成本管理理论,价值分析方法、作业成本法等方法,具体研究成果如下:
  
  关于价值分析方法,Cheah C.Y.(2005)指出Lawrence D. Miles在通用公司采购部工作期间,生产材料短缺,在不影响质量的前提下使用替代方案实现了相同的功能。虽然重点不是降低成本,但这是副产品。此行为被命名为价值分析,在不牺牲预期功能的前提下提高价值。这一基本前提是现代价值工程的概念基础。随后,许多国家在建设项目中运用了价值工程的方法,并且取得了成功。价值工程不仅仅是功能改进,降低成本和创造性解决方案,还对其他方面起着关键作用,因为价值工程的实施可能会带来更有效的团队合作并改善利益相关者之间的沟通[3]。因此,价值工程法对项目的成本管理有很重要的意义。
  
  PERT技术解决了在项目管理过程中成本与进度不均衡的问题。Mal Colm等(1959)最先研究了用于衡量和控制美国海军军备局特种项目办公室北极星舰载弹道导弹项目计划的开发进程的PERT技术。 PERT(项目评估研究任务)是用来开发、测试和实施一种提供综合定量评价管理的研究方法。此研究方法能对以下内容进行综合定量评估:a.完成项目目标过程中获得的成就和前景;b.完成项目目标过程中既定计划和时间表的有效性;c.既定计划中被提出的变更所产生的影响。在PERT模式中,R(研究)项目和D(开发)项目的特点可以归纳为相关的事件会有序地完成的网络。用于分析的基础数据由该网络中相邻事件的活动的运行时间评估组成。这些时间评估来自于可靠负责的专业技术人员,继而被用概率术语表达出来[4]。
  
  PERT作为一种事前控制方法,能够协调整个计划的各道环节,合理安排项目资源,加快计划的实现,同时达到降低项目成本的目的。Rashid等(2004)将PERT技术应用到房地产项目中,研究了项目成本和进度的不平衡问题进行,并且提出了用于解决此问题的资源及管理模型[5]。关于目标成本管理,Kato(1993)认为,目标成本管理是在设计和开发阶段管理成本的重要技术[6]。此外,Cooper和Slagmulder(1999)认为目标成本管理是用于管理公司未来利润的主要技术[7]。
  
  关于全寿命周期成本,Mithraratne和Vale(2004)认为虽然可以声称建筑物是可持续的,但为了全面评估建筑物对环境的影响,需要进行客观分析。虽然这种分析应考虑各种建筑物的运行和施工要求,但评估应涵盖此类建筑物的总使用寿命。并基于建筑物使用寿命期间的体现和运行能源要求以及生命周期成本,对新西兰的单个房屋进行详细的生命周期分析[8]。Joshua(2010)将目标成本的分析方法用于新兴商业建筑的建设,来对其生命周期的成本进行管理和控制[9]。
  
  关于全面成本管理,AACE  International最初将总成本管理描述为有效利用技术专业知识来规划和控制资源,成本,利润和风险。简而言之,它是一种在任何企业,程序,设施,项目或服务的整个寿命周期内管理成本的系统方法。简单地说,它是在任何企业、程序、设施、项目或服务的整个生命周期中管理成本的系统方法。这是通过成本工程和成本管理方法的应用,以及支持管理过程的最新技术来实现的。Medley,Larry G.(1996)提出使用生命周期理论从工程成本的事前管理角度比较和选择项目提案[10]。
  
  关于战略成本管理,20世纪80年代,Simon首次给出了它的概念。约翰桑科等人对战略成本管理的概念进一步进行了解释,使它更加具体。在此之后,RobinCooper建立了战略成本管理体系[11]。Tony Grundy(2005)提出战略成本管理应该是战略导向的,企业不仅需要分析自身的成本信息,还应该关注其竞争对手以及上游的供应商的成本情况,然后进行全面的成本分析,这样企业才能更清楚其成本状况,成本信息中有哪些问题,可以怎样改进,更好的管理成本[12]。Pazar?eviren, S. Y.和Celayir, D(2018)将战略成本管理概念将作为基础,并应用于目标成本,将更有效地实现目标成本[13]。
  
  关于成本管理成效的影响因素,Cheng  Yingmei(2014)通过文献综述和专家访谈识别出了影响成本的因素,并采用改进的德尔菲法和Kawakita Jiro法识别排列关键影响因素,又通过两轮问卷调查,采用了计算重要性指数的方法对这些关键成本影响因素进行排序。分析出对合同中明确的项目范围和成本控制是最关键影响成本的因素,通过对关键因素的把控可以提高成本管理成效[14]。Simon  Jackson(2002)认为完整的设计信息使预算更加准确。当进行项目成本估算的时候只有极少的可供利用的信息是很严重的问题。需要是在设计的早期阶段投入更多的时间来明确定义项目的范围和复杂性。另外,业主驱动型的设计变更是最大的风险。业主是变更的关键驱动因素,因此,业主在指责行业效率低下之前,必须反省自己,因此,业主驱动设计变更会严重影响成本管理成效[15]。Chen Zhijun(2015)以能力成熟度模型框架与房地产开发企业动态战略成本管理实际特征相结合,从客户,市场,产品,流程,组织,技术,政府和社会等会对成本管理成效产生影响的各个层面构建房地产开发企业动态战略成本管理能力的成熟度模型。总结了各级动态战略成本管理的特征,分析低水平到高水平的关键过程域演变,对房地产企业动态战略成本管理理论和实践都有重要的指导作用[16]。
  
  综上所述,国外有关项目成本管理的研究起源很早,而且形成了全成本管理、全寿命周期成本管理、战略成本管理等系统且完善的理论。并且有学者对项目成本管理成效的关键影响因素进行了相关分析,更利于抓住主要矛盾,有针对性的提高成本管理成效。但是,具体到房地产项目的成本管理成效的关键影响因素还需要进一步研究。
  
  1.2.2、  国内研究现状 。
  
  在房地产非理性发展的时代,国内的房地产企业普遍不注重成本,导致国内房地产项目成本管理成效较低。随着其发展逐渐回归理性,成本管理也要从单纯的节约转向提高成本管理的成效,为此,国内的学者对房地产项目的成本管理做了大量的研究,主要研究内容有动态成本管理、目标成本管理、责任成本管理、全面成本管理、战略成本管理及全过程成本管理等,并且分析了成本管理中存在的薄弱环节以及针对此提出的策略,具体研究内容如下:
  
  关于动态成本管理,郑倩(2007)认为房地产项目开发周期长,风险高,容易受多种因素的影响,因此房地产项目的实际成本必须进行动态管理,以实时反映项目的实际成本,使企业的资金能够得到合理的安排,实现高周转,降低成本。并且提出了实施动态成本管理必须成立成本管理中心以及建立成本数据库,从组织和信息技术两个方面予以保障。动态成本管理应重点从目标成本的确定与分解、合同管理、动态成本与目标成本的对比分析三个方面重点把握[17]。孙艺键等(2009)分析了成本管理存在的目标成本不准确、缺乏动态管理、项目之间横向比较困难、决策困难的问题,并提出了结合企业资源计划(EnterpriseResources  Planning)即ERP开发的动态成本管理所存在的房地产业产品由多方参与导致的成本不精确、已发生成本局限在已签订合同成本而导致的不能实时反应动态成本的不足,为了解决以上问题,建立了基于作业成本法的动态成本管理模型,可以提高企业的成本管理水平[18]。
  
  关于目标成本管理和责任成本管理,责任成本管理是由目标成本进行纵向及横向的分解最终落实到各个岗位的具体责任人身上。因此责任成本管理离不开目标成本管理。任夏仪、张文(2008)认为目标成本管理最重要的就是成本目标的确定和分解。提出了建立标准化成本数据库以为目标成本提供支持,针对成本的分解及落实提出了逐级分解、责任到人,对目标成本控制效果的考核提出了ABC分析、比较分析等具体可行的方法,对房地产项目成本管理具有很强的指导性[19]。张卫红,金晓芬(2018)在此基础上,分析了使房地产企业的产品、工程技术管理以及成本管理达到标准化的具体方法,从而基于目标成本管理,实现房地产项目成本的精细化管理[20]。于枫(2012)主要研究了如何将成本与责任联系在一起,并通过考核评价绩效,设计了一套责任成本管理与评价体系,明确了具体部门的具体职责,将责权利联系在一起,从而使全员、全过程、全成本的成本管理更具有实践性[21]。徐薇华(2011)则运用案例进行了具体分析,验证了结合责任成本管理的目标成本管理方法,与之前的方法相比,更能使成本管理成效有所提高[22]。周鲜华等(2015)以龙翔房地产为例,对目标成本管理中的重要环节——合约管理的构建原则和运作过程进行了详细分析,并分析了合约管理怎样提升成本管理的成效,得出了从重成本节约到重成本管理成效的思想转变、通过ERP成本信息管理平台保证信息通畅、完善合同、注重成本管理后评估等龙翔房地产通过合约管理提升成本管理成效的经验[23]。
  
  关于全成本管理,李小敏(2016)基于房地产项目的视角分析了其内容,并提出构建全成本管理体系以提高企业的成本管理成效,增加企业的收益的方法。一是提高企业各部门之间成本管理的联动性;二是通过定制软件实现成本管理的数字化;三是形成全成本要素之间的协同管理;四是完善全成本管理的制度;五是构建全成本管理的PDCA循环系统[24]。
  
  关于战略成本管理,吴清(2010)认为其是站在成本之外,对企业的成本管理进行优化,并分析了战略成本的结构性成本驱动因素即规模开发经济、整合程度、学习和溢出、技术、多样性,执行性成本动因即生产能力运作模式、企业内部关联及企业与上下游之间的联系、全面质量管理、职工对企业的向心力,通过对战略成本驱动因素的分析,可以对成本实施有效管理[25]。朱鑫(2011)认为房地产企业应从寻求战略合作伙伴、建立统一的资金和预算管理系统、建立标准化的产品、实施动态成本管理、成本分析等战略角度对成本进行控制[26]。
  
  关于房地产项目全过程成本管理,董春楠(2016)认为做好房地产项目成本管理最重要的就是需要对各个阶段的成本进行良好的控制,并分析了每个阶段成本管理的要点以及进行成本管理的方法[27]。于忠波(2017)分析了房地产项目全过程从立项阶段到营销阶段各个阶段的成本管理的要点,对房地产开发企业的成本管理有指导作用[28]。王健(2019)认为成本管理贯穿房地产项目开发过程的始终,每个阶段都要计算与之相对应的匡算、估算、概算、预算、结算等,并分析了每个阶段成本管理的重点,并提出了与之对应的措施,以提高成本管理的水平[29]。营改增之后,谢莎莎等(2018)分析了增值税模式下成本管理全过程中各个阶段存在的问题,又通过对成本管控机理的分析,总结出了增值税模式下成本管理的策略有:通过强化财务人员业务水平、增值税发票实行专人管理、优选供应商加强内部管理;通过税负合理转移、增进各部门之间的协同管理、促进企业业务转型升级改善经营模式,拓展业务范围;利用税收优惠增加可抵扣进行税、创新房地产营销方式;整合信息化系统与软件,打造“互联网+营改增”的成本信息管理平台[30]。
  
  关于房地产成本管理成效,刘彦云(2012)对设计阶段成本管理效果进行了分析,认为设计阶段成本管理工作应该达到既满足设计要求又满足成本要求、实现成本、进度、质量三大目标的协调、实现企业的利润目标、实现企业可持续发展等四个方面的要求[31]。肖玮敏(2016)对房地产项目目标成本管理效果进行了界定,认为目标成本管理的效果包括目标成本的控制效果、目标管理的效果即三大目标的统一、企业经营效果等,并在此基础之上对影响目标成本管理效果的因素进行识别总结,建立了目标成本管理效果评价体系,以期提高房地产企业目标成本管理水平[32]。
  
  关于房地产项目成本管理成效的影响因素,翁益郎(2009)从成本管理体系、成本管理人员能力、成本管理的信息化水平、成本管理意识不足、内部控制五个方面进行了分析,认为以上五个方面的不足影响了成本管理的成效,并提出了相关对策[33]。
  
  综上所述,近年来我国借鉴了不少国外先进的项目成本管理经验,将房地产项目的成本管理由“事后总结,事中控制”转变为“事前预测”,更加关注决策及设计阶段的成本管理,从项目全过程整体评价成本管理的成效。在成本管理的实践中,运用目标成本管理、责任成本管理、动态成本管理等方法能够更好地实现企业内部的成本管理。同时,运用了价值链理论,对房地产供应的上下游企业的成本管理也进行关注,从企业战略层面去进行成本管理。另外,有学者对成本管理效果如何进行评价做了相关研究,这些都为成本管理提供了理论依据和方法,能够提升成本管理的成效。但是从现有的研究成果看,大多数学者基于房地产项目的某一个阶段研究影响成本管理成效的因素,基于全过程对影响房地产项目成本管理成效的因素进行研究的很少。因此,对于房地产所处的新环境下,将理论与具体案例相结合,对房地产项目全过程成本管理存在的问题以及影响成本管理成效的关键因素还需要进行深入研究。
  
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  1.3 、研究目的及意义

  1.3.1、 研究目的
  1.3.2、研究意义
  
  1.4 、研究内容及方法
  1.4.1、研究内容.
  1.4.2、 研究方法
  
  1.5 、技术路线图
  
  2、关理论概述
  
  2.1、房地产项目相关理论

  2.1.1、房 地产项目概念
  2.1.2、 房地产项目的特点
  2.1.3、房地产项目成本构成
  
  2.2、房地产项目成本管理相关理论
  2.2.1、房地产项目成本管理概念
  2.2.2、目标成本理论
  2.2.3、动态成本理论
  
  2.3、房地产项目全过程成本管理理论
  2.3.1、全过程成本理论概念
  2.3.2、房地产项目全过程成本管理的原理
  2.3.3、房地产项目全过程成本管理的流程
  
  2.4、房地产项目成本管理成效的概念及评价标准
  2.4.1、房地产项目成本管理成效概念
  2.4.2、房地产项目成本管理成效评价标准
  
  2.5、本章小结
  
  3、影响房地产项目全过程成本管理成效的因素识别
  
  3.1、影响因 素选取原则
  
  3.2、影响因 素识别方法
  
  3.3、影响因素识别:

  3.3.1、投资决策阶段
  3.3.2、规划设计阶段
  3.3.3、招标采购阶段
  3.3.4、建设实施阶段
  3.3.5、市场营销阶段
  
  3.4、本章 小结
  
  4、房地产项目全过程成本管理成效关键影响因素分析.
  
  4.1、 问卷调查的设计与实施

  4.1.1、问卷设计
  4.1.2、问卷调查方案设计与实施.
  
  4.2、关键影响因素识别
  4.2.1、问 卷样本分析
  4.2.2、信度分析
  4.2.3、初步分析
  4.2.4、主 成分分析
  
  4.3 、结果及分析
  4.3.1、目标成本的编制与分解.
  4.3.2、投资决策依据与流程.
  4.3.3、采购管理的规范性.
  4.3.4、设 计管理流程
  4.3.5、营销策划
  
  4.4、本章小结
  
  5、案例分析
  
  5.1 、项目背景.
  
  5.2、项目全过程成本管理现状

  5.2.1、目 标成本的编制与分解管理现状
  5.2.2、投资决策依据与流程现状.
  5.2.3、采购管理现状
  5.2.4、设 计管理流程现状
  5.2.5、营销策划现状
  5.2.6、环 境保护作为关键影响因素的补充
  
  5.3、针对全过程成本管理问题的建议
  5.3.1、合 理编制目标成本
  5.3.2、完善投资决策依据与流程
  5.3.3、规 范采购管理
  5.3.4、加强设计管理
  5.3.5、注重营销策划的创
  5.3.6、合理应对环保政策
  
  5.4、本章小结
 
  6  总结

  目前,房地产行业面临税收政策变化、行业竞争的加剧、客户意识的觉醒等问题,房地产开发已然进入白银时代,需要通过更加精细化管理,提高成本管理成效。本文通过文献研究,确定了研究问题,即基于全过程的视角研究更加复杂环境下的房地产项目成本管理成效的关键影响因素。然后通过文献分析与专家访谈总结了影响房地产项目成本管理成效的因素,又通过问卷调查、主成分分析的方法对识别出的影响因素进行了分析,总结出了其中的关键影响因素。最后,又结合案例进行了成本管理中具体问题的分析,并结合识别出的关键影响因素,提出了相应的建议。通过研究,本文主要得出以下结论:

  (1)通过文献分析,梳理出房地产项目开发全过程中影响成本管理成效的21个因素。

  (2)通过问卷调查对识别出的21个影响因素的重要性进行分析。再通过主成分分析法识别出了房地产项目全过程成本管理成效影响因素的5个主成分:目标成本的编制与分解、投资决策依据与流程、采购管理的规范性、设计管理流程、营销策划。选取了对主成分影响大的3个隶属于主成分1、3个隶属于主成分2、2个隶属于主成分3、2个隶属于主成分4、2个隶属于主成分5的共计12个关键影响因素。通过案例分析,增加了环境保护政策这一关键影响因素。

  (3)房地产项目提高成本管理成效的主要措施有:遇政策性调整,实时更新投资测算成本、优化建筑结构设计、明确合约范围以保证合理编制目标成本;高效、合理地对成本数据库数据进行复核、方案设计前置,保证可行性研究结果相对准确、严格执行投资决策机制以完善投资决策依据与流程;合理选择甲供材模式、规范入围供应商管理以实现采购管理的规范性;注重设计采购的供应商考察、注重设计竞争、保证设计周期以加强设计管理;注重营销策划的创新,实现快速销售,减少企业资金压力,降低成本;合理应对环保政策,保证工期,确保原材料足量供应。

  参考文献

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