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北京市公租房项目入住率影响因素与对策

时间:2020-10-14 16:26作者:宋少伟
本文导读:这是一篇关于北京市公租房项目入住率影响因素与对策的文章,本论文以“北京市公共租赁住房入住率研究”为研究主题,将研究问题的视角聚焦于公租房制度产生以来快速化发展的北京市。通过文献研究法提炼影响公租房入住率的影响因子,通过结构方程定量分析影响因子的大小,通过实
  摘 要
  
  2009年8月,由北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会和北京市国土资源局等部门联合发布的《北京市公共租赁住房管理办法》正式实施。2010年6月,由中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部和国土资源部等多部委共同制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式公布,这一专门针对“夹心层”住房问题出台的文件,标志着公共租赁住房正式列入了我国城市住房保障制度。


北京市公租房项目入住率影响因素与对策
 
  
  但是,由于公租房政策制订的不完善,在公租房规划、建设及分配入住等环节出现了一些问题。主要体现在:公租房项目的套型、户型与申请人的需求不匹配;公租房项目的交通、医疗、教育等配套不完善;公租房申请门槛的设置不够合理,一些本应该享受到公租房保障的对象没有享受到;申请程序也相对繁琐;公租房租金价格没有发挥资源配置作用,导致部分公租房项目房源供不应求、“一房难求”,另一部分公租房项目房源闲置,长期无人居住,造成住房资源、土地资源、财政资金浪费。
  
  本论文以“北京市公共租赁住房入住率研究”为研究主题,将研究问题的视角聚焦于公租房制度产生以来快速化发展的北京市。通过文献研究法提炼影响公租房入住率的影响因子,通过结构方程定量分析影响因子的大小,通过实例研究法和比较分析法验证用结构方程得出的结论,并检验比较分析了北京市三个公租房项目。最终,本论文提出如下提高北京市公租房入住率的对策及建议:第一,科学决策,提高住房硬件因素,在套型、面积限制下,合理设计户型;关注不同人群对房屋朝向的敏感度;合理配备房间的屋内配置。第二,研究申请人需求特征,改善住房软件因素。强化轨道交通引导,加大交通沿线公租房布局;完善周边生活、医疗及教育配套。第三,适时调整国家政策和法律。根据项目入住率情况,选择灵活的配租方式;科学合理制定公租房分配政策;合理设置申请门槛,及时进行动态调整;建立轮候制度,缩短轮候时间。第四,充分发挥租金的资源配置核心作用。
  
  关键词: 北京市公共租赁住房;入住率;结构方程模型(SEM)。
  
  Abstract
  
  In August 2009, the Beijing Municipal Commission of Housing and Urban-Rural Development,Beijing Municipal Commission of Development and Reform, Beijing Municipal Commission of Planning,Beijing Municipal Bureau of Land and Resources and other departments jointly issued and officially implemented The Measures for the Administration of Public Rental Housing in Beijing. In June 2010, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development of the People's Republic of China, the National Development and Reform Commission, the Ministry of Finance, the Ministry of Land and Resources and other ministries jointly formulated and officially released The Guiding Opinions on Accelerating the Development of Public Rental Housing. This document, which is specifically aimed at the "sandwich class"housing problem, marks that the public rental housing has been officially covered by China's urban housing security system.
  
  However, due to the imperfection of public rental housing policy, there are some problems in the planning, construction and allocation. It’s mainly reflected in the following aspects: the apartment type and house type do not match the demand of the applicant; the supporting facilities such as transportation,medical service, and education are not consummate; the setting of the application threshold is not reasonable, which has caused some eligible applicants fail to obtain the houses; the application process is relatively cumbersome to the general; the rent of the housing does not play a leading role in the resource allocation, resulting in some projects are in short supply, which is known as "a house is hard to find", while the other projects are still idle and uninhabited for a long time, resulting in waste of housing resources, land resources and financial funds.
  
  This paper focuses on the Study of Occupancy Rate of Public Rental Housing in Beijing, focusing on the rapid development of public rental housing system in Beijing. Through document research, the influencing factors of public rental housing occupancy rate are extracted, the size of the influencing factors is quantitatively analyzed by structural equation, the conclusions obtained by structural equation are verified by case study method and comparative analysis method, and three public rental housing projects inBeijing are tested and analyzed. Finally, this paper puts forward the following countermeasures and suggestions to improve the occupancy rate of public rental housing in Beijing: first, by scientific decision-making, improve the housing hardware conditions, under the restrictions of apartment type and area, reasonably design the house type; pay attention to the demand of house direction by different people; reasonably equip the rooms. Second, study the demand characteristics of applicants and improve the housing software conditions. Strengthen the guidance of rail transit system, increase the allocation of public rental housing along the traffic lines, and improve the relative living, medical and education facilities. Third,adjust the national policies and laws in a timely manner. Flexibly select the allocation mode based on the occupancy rate of the project; scientifically and reasonably formulate the allocation policy; reasonably set up and adjust the application threshold; establish a scientific waiting system and shorten waiting time.Fourth, give a full play to the core role of the rent in resource allocation.
  
  Keywords:    Beijing public rental housing; occupancy rate; structural equation model (SEM)。
  
  第1章  绪 论
 
  
  1.1、研究背景。

  
  随着1998年中国住房制度改革以来,房价突飞猛进,特别是2003年以后,民众的收入增长赶不上房价的上涨。虽然廉租房、经济适用房、限价商品住房、自住商品房等政策性住房在一定程度上缓解了住房问题,但仍然有大量的城市中等偏下收入家庭没有享受到住房保障。党中央、国务院非常重视住房保障工作。
  
  2009年,《北京市公共租赁住房管理办法》正式实施,以解决城市中等偏下收入家庭等的住房问题。
  
  2010年,为加快发展公租房、稳妥推进公租房建设,国家住建部、发改委等部门联合公布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》[1]。
  
  1.1.1、北京市大力发展公租房。
  
  2009年8月,北京市在全国范围内率先推出公共租赁住房制度及政策,以解决外来务工人员、新就业无房职工和本市中低收入家庭的住房困难。
  
  “十二五”时期,北京市住房保障发展目标中提到,要大力发展公租房,公租房供应数量要占到公开配租配售保障性住房的60%以上。“十三五”时期,北京市住房保障工作目标中提到,要建设筹集公租房5万套(户),自住型商品房5万套,公租房和自住房数量可相互转化调整。
  
  有数据显示,2017年到2021年,北京市区将新供应租赁住房50万套,继续大力发展公租房,以满足城市中低收入家庭住房保障需要。另外,2017年,北京市推出了建筑规模大约321万平方米的39个集体土地租赁住房项目,这些项目将优先满足中低收入家庭住房保障需要。
  
  1.1.2、租售并举,以租为主的提出。
  
  建设部在2006年开展了住房及住房制度改革和房地产市场专题研究工作,形成了19个子报告和一个总报告。汇总形成的调研总报告中有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是:形成“租售并举、以租为主”的住房保障制度[2]。
  
  2012年1月,有北京市人大代表提出,经适房和限价房有可能成为一种投资途径,建议应减少经济适用房和限价商品房的比例,加大公租房和廉租房的比例。北京市住建委答复称,北京市正在将保障房供应方式从“以售为主”向“租售并举,以租为主”转变,提高公租房的建设比例。
  
  2013年4月27日,北京出台的《关于进一步完善我市保障性住房申请、审核、分配政策有关问题的通知》中指出,要转变住房保障方式,要“租售并举,以租为主”。
  
  2018年,北京市继续严格落实房地产调控和各项调控措施。完善住房租赁市场,加快推进租购并举。加大住房保障力度,不断提升建设品质[3]。
  
  1.1.3、公租房入住率面临挑战。
  
  随着北京市政府的积极推进,公租房入住家庭日益增加,廉租房、经济适用房和限价商品房轮候家庭,即三房轮候家庭的住房问题也已基本实现“应保尽保”。虽然北京市政府在分配方式上进行了多种创新:包括面向单位无房职工“集体租赁”,试点“亲情配租”,面向北京户籍低保低收入和无房职工及“新北京人”进行专项配租,但公租房空置问题始终存在。
  
  2012年,北京市朝阳、海淀、丰台、石景山4个区开工建设公租房16560套,截至2016年6月末,已竣工5012套、分配入住3419套,分配入住的总套数占已竣工总套数和开工建设总套数的比例分别为68.22%和20.65%。根据全国公租房工作座谈会报告中公布的数据,北京市2015年底前开工建设的公租房数量合计19.35万套,截至2017年7月底,已办理分配14.69万套,配租率为75.92%。具体到公租房项目,如位于朝阳区孙河乡的瑞湾家园项目,截至2019年11月,房源总计587套,累计办理入住197套,入住率仅为33.56%。
  
  公租房空置问题和北京市当前居高不下的公租房需求形成鲜明对比,也和区位较好、配套齐全的公租房项目房源供不应求形成反差。为此,我们应积极探究影响公租房入住的因素,以期使公租房资源得到更加有效的利用。从开始的选址拍地到设计户型,从配套建设到备案门槛,从公开摇号到办理入住,再到后期监管等各个方面和环节,都要考虑到入住率的问题。
  
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  1.2、研究目的
  1.3、国内外研究现状
  1.3.1、国外研究现状
  1.3.2、国内研究现状.
  1.3.3、文献评述
  1.4、研究内容
  1.5、研究方法
  1.6、创新点
  
  第2章  公共租赁住房的相关概念及理论基础.
  
  2.1、公共租赁住房的相关概念
  2.1.1、公共租赁住房.
  2.1.2、入住率和配租.
  2.1.3、空置率
  2.1.4、 租售并举
  2.2、公共租赁住房的理论基础.
  2.2.1、住房过滤理论
  2.2.2、社会保障理论.
  2.2.3、公平与效率理论.
  
  第3章  北京市公租房现状及存在的问题
  
  3.1、北京市公租房现状
  3.1.1、北京市公共租赁住房发展概述
  3.1.2、北京市公租房管理机构设.
  3.2、北京市公租房存在的问题.
  3.2.1、住房保障政策不稳定,缺乏前瞻性.
  3.2.2、公租房制度不完善、更新不及时
  3.2.3、公租房区位不尽合理、周边配套有待提高
  3.2.4、公租房房屋设计前期调查不充分
  3.2.5、租金水平未能有效调节公租房项目的需求情况.
  
  第4章  北京市公租房入住率影响因素及其关联性分析.
  
  4.1、公租房入住率影响因素的逻辑关系
  4.2、影响北京市公租房入住率的指标选择
  4.2.1、住房硬件因素(HF: Hardware failities for housing) .
  4.2.2、住房软件因素(SF: So fware facilities for housing)
  4.2.3、国家政策和法律因素( PR: National poli cies and Regulations)
  4.2.4、租金水平因素(RL: Rent level ) .
  4.3、数据收集与变量.
  4.4、基于SEM的因子分析
  4.4.1、信度和收敛效度分析.
  4.4.2、区分效度分析.
  4.4.3、模型拟合度指标分析.
  4.4.4、结果分析.
  4.5、北京市典型公租房入住率案例分析与比较
  4.5.1、瑞湾家园公租房入住率状况分析
  4.5.2、燕保马泉营项目公租房入住率状况分析,
  4.5.3、燕保.马驹桥项目公租房入住率状况分析
  4.5.4、三个典型公租房项目入住率比较分析.
  
  第5章  提高北京市公租房入住率的对策
  
  5.1、科学决策,提高住房硬件因素
  5.1.1、 在套型、面积限制下,合理设计户型.
  5.1.2、关注不同人群对房屋朝向的敏感度
  5.1.3、合理配备房间的屋内配置.
  5.1.4、板楼比塔楼、单廊比双廊受欢迎 .
  5.2、研究租户需求特征,改善住房软件因素
  5.2.1、强化轨道交通引导,加大交通沿线公租房布局
  5.2.2、完善周边生活、医疗及教育配套.
  5.3、适时调整国家政策和法律.
  5.3.1、根据项目入住率情况,选择灵活的配租方式
  5.3.2、科学合理制定公租房分配政策
  5.3.3、合理设置申请门槛,及时进行动态调整.
  5.3.4、建立轮候制度,缩短轮候时间.
  5.4、充分发挥租金的资源配置核心作用

  结 论

  本论文通过结构方程模型定量分析影响因子,确定了政策和法律(PR)、租金水平(RL)、硬件设施(HF)构面对入住率(OL)具有显着的影响;政策和法律(PR)、软件设施(SF)、硬件设施(HF)构面对租金水平(RL)具有显着的影响;政策和法律(PR)构面对软件设施(SF)、硬件设施(HF)具有显着的影响;虽然软件设施(SF)构面对入住率(OL)不显着,但可能是由于填写调查问卷的对象人群导致的。根据分析得出的影响因子,有针对性的提出了提高北京市公租房入住率的对策及建议:第一,科学决策,提高住房硬件因素,在套型、面积限制下,合理设计户型;关注不同人群对房屋朝向的敏感度;合理配备房间的屋内配。第二,研究申请人需求特征,改善住房软件因素。强化轨道交通引导,加大交通沿线公租房布局;完善周边生活、医疗及教育配套。第三,根据社会发展,适时调整国家政策和法律。根据项目入住率情况,选择灵活的配租方式;科学合理制定公租房分配政策;合理设置申请门槛,及时进行动态调整;建立轮候制度,缩短轮候时间。第四,充分发挥租金的资源配置核心作用。

  参考文献

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