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某市住房公积金资金运行和投资问题探究

时间:2019-05-30 13:52作者:张晓云
本文导读:这是一篇关于某市住房公积金资金运行和投资问题探究的文章,货币环境相对宽松的市场与高收益金融资产的逐渐稀缺相互叠加形成市场效应,形成合力,使得追逐资本的资金大量引入了各大城市的楼市,推动了这些城市的整体房价远过快增长。
  摘 要
  
  2015 年 3 月起至 2017 年年末,一线城市房价一直保持着连续增长,累计增长幅度超过 40%,直到 2018 年上半年房价市场才逐渐显现平稳趋势,甚至部分城市出现小幅回落,许多专家学者将该轮一线城市的房价飙升视为一种货币现象。货币环境相对宽松的市场与高收益金融资产的逐渐稀缺相互叠加形成市场效应,形成合力,使得追逐资本的资金大量引入了各大城市的楼市,推动了这些城市的整体房价远过快增长。在这期间,房地产行业也俨然成为了普通民众的投资首选。与之相关的住房公积金资金提取量以及贷款量一路攀升,远超归集资金和回收贷款的增速,部分市州的住房公积金个贷率甚至已经超过 100%,致使住房公积金的资金链安全受到一定影响 。
  
  本文在当前我国公积金制度对公积金的投资使用限制的背景下,整理和分析了 Z 市住房公积金资金的运行情况以及投资策略中存在的结构不合理、投资面窄、沉淀资金收益率偏低、流动性风险高等问题,并通过线性回归以及数据比较等方法总结出在当前投资策略下 Z市住房公积金存在的资金个贷率上升过快、收益率需求与流动性风险矛盾等后果。

某市住房公积金资金运行和投资问题探究
  
  对于 Z 市住房公积金面临的问题,一方面文章对 Z 市公积金投资现行策略进行梳理,提出确定目标优先级、使用统计学中的正态分布以及小概率事件原理确定最佳个贷率、调整本市公积金提取和贷款政策、开发短期存款产品等前后有逻辑联系的几条建议;另一方面,本文通过探讨了我国公积金制度改革可能的方向,并在此基础上提出 Z市住房公积金投资策略横向优化可选择的几点浅见。
  
  关键词: 住房公积金,公积金缴存余额,投资策略,个贷率。
  
  ABSTRACT
  
  From March 2015 to the end of 2017, house prices in first-tier cities have maintained continuous growth, with a cumulative growth rate of more than 40%. Until the first half of 2018, the housing market has gradually shown a steady trend, and even some cities have seen a slight decline.
  
  Many experts and scholars will The surge in housing prices in first-tier cities is seen as a monetary phenomenon. The market with relatively loose monetary environment and the gradual scarcity of high-yield financial assets have formed a market effect and formed a synergy, which has led to the introduction of funds for chasing capital into the property market of major cities, which has promoted the overall housing prices of these cities to grow faster than the rapid growth. During this period, the real estate industry has also become the investment of choice for the general public. The amount of housing accumulation fund and the amount of loans related to it have risen all the way, far exceeding the growth rate of collection funds and recycling loans. Some cities and states have even exceeded 100% of the housing accumulation fund, which has led to the safety of the housing fund’s capital chain. Certainly affected.
  
  Under the background of the current restrictions on the investment and use of the provident fund system in China, this paper sorts out and analyzes the operation of the Z city housing provident fund and the irrational structure, narrow investment, low yield of deposit funds, and flow in the investment strategy. The problem of high sexual risk, and through linear regression and data comparison methods, summed up the consequences of the excessive increase in the loan rate of the Z city housing provident fund under the current investment strategy, the contradiction between the yield demand and the liquidity risk.
  
  For the problems faced by the Z city housing provident fund, on the one hand, the article sorts out the current strategy of the Z city's provident fund investment, and proposes the determination of the target priority, the use of the normal distribution in statistics and the principle of small probability events to determine the best loan rate, adjustment Several suggestions for logically linking the city's provident fund extraction and loan policies, and the development of short-term deposit products; on the other hand, this This paper discusses the possible direction of China's reform of the provident fund system, and on this basis, puts forward some suggestions on the lateral optimization of the Z-city housing provident fund investment strategy.
  
  Key Words:  Housing provident fund, provident fund deposit balance,investment strategy, personal loan rate。
  
  第一章 绪论
 
  
  1.1 研究背景及研究意义。
  
  1.1.1 研究背景。

  
  2015 年 3 月起至 2017 年年末,一线城市房价一直保持着连续增长,累计增长幅度超过 40%,直到 2018 年上半年房价市场才逐渐显现平稳趋势,甚至部分城市出现小幅回落,许多专家学者将该轮一线城市的房价飙升视为一种货币现象。货币环境相对宽松的市场与高收益金融资产的逐渐稀缺相互叠加形成市场效应,形成合力,使得追逐资本的资金大量引入了各大城市的楼市,推动了这些城市的整体房价远过快增长。在这期间,房地产行业也俨然成为了普通民众的投资首选。与之相关的住房公积金资金提取量以及贷款量一路攀升,远超归集资金和回收贷款的增速,部分市州的住房公积金个贷率甚至已经超过 100%,致使住房公积金的资金链安全受到一定影响。
  
  2017 年,在中共十九大开幕式上,习近平主席报告中强调了住房的居住属性定位,要求推进住房资金的多主体供给、多方面保障、租购并举的长效住房制度改革。2017 年至今各地的楼市调控政策更是层出不穷。在高层坚定的调整决心来看,房地产市场中房屋的投资属性将进一步被弱化,资金流入将减缓直至趋于平稳。据住建部住房公积金监管司 2017 年 9 月发布的最新数据,我国住房公积金归集余额为 5.01 万亿元,个贷率为 87.8%,据此推算目前可全国住房公积金可活动资金为 6112.2 亿元。在此国家对房地产调控的大趋势下,与房地产市场相关的我国住房公积金可活动资金存量将进一步增加。一旦资金开始从房地产市场中涌出,便需要寻找其他投资途径来使其进行增值。
  
  1.1.2 研究意义。
  
  对于住房公积金的研究,目前有许多优秀的研究成果。例如住房公积金体制改革方向研究、机构设置研究、效率研究和投资策略的研究等。但对即将到来的住房公积金体制改革后的投资策略研究方面,目前还存在诸多空白,仍有许多值得探讨的空间。笔者希望通过整合前人的研究成果,根据行业实际运行情况分析未来的行业走向,从实践中总结和提出新的住房公积金资金投资策略,提高资金使用效率,确保住房公积金的金融安全,使住房公积金行业的发展与国家及社会的发展步调更为契合。为Z市以及其他地市州住房公积金投资策略的选择提供一定参考。
  
  1.2 国内外文献综述。
  
  1.2.1 国外文献综述。
  
  (1)住房抵押贷款理论研。

  
  追溯住房公积金贷款的起源,是个人住房抵押贷款,属于商业贷款理论研究的内容之一。个人住房抵押贷款的最初发展来自于 19 世纪的英国。Quigley(1993)实证分析了抵押贷款不但和个人抵押贷款的违约频率有关,同时还和所抵押品的价值损失程度有关;[1]Archer(2003)通过实证研究了抵押贷款风险是在房屋销售和贷款过程中产生的,与贷款的价值比无关。[2]
  
  (2)住房政策的理论研究。
  
  西方对公积金制度的研究中,对应的政策理论研究是非常重要的一个部分,也是住房政策研究的主要组成部分之一。Micael Minor(2017)认为房地产市场的发展会在很大程度上鼓励消费者进行住房消费,进而在住房购买动力上有着更大的发展。房地产消费者的欲望和购买需求有着很大的差异,不同消费者的购买需求、购买层次、购买欲望是有着很大差别的。[3]P.M.Suceezy 的价格分析说则是建立在跟跌不跟涨的发展方向上,这些理论成为房地产市场研究的重要理论,同时也成为影响公积金制度的重要理论基础。[4]
  
  (3)住房公积金的发展研究。
  
  美国学者 Barcos(2016)提出,公积金管理制度的建立以及对公积金制度的合理高效设置,能够为社会带来更多的社会效益,进而推动房地产建设和社会的发展。[5]Bertolini Bevlacqua(2017)提出了公积金管理制度策略,提倡基于社会需求模式的公积金管理制度,使社会大众的需求得到充分满足,公积金的资金利用率得到有效提升。[5]
  
  1.2.2 国内文献综述。
  
  国内有关住房公积金投资策略及相关分析工具的研究大致归纳为以下几个方面:
  
  (1)住房公积金投资研究。
  
  1999 年以来,我国公积金的使用重点是加强对职工的公积金贷款,随之对公积金贷款及公积金贷款的风险防范层面出现了很多研究。具有代表性的研究有中国社会科学院经济研究所王利娜和上海财经大学王虹卫深入研究了过渡放贷可能导致公积金缴存不能满足公积金缴存职工的贷款需求,且王洪卫教授在出版的文章中对公积金贷款的担保制度、资金供求平衡关系等方面做出了重要的贡献[7]。潘伟和闫树刚在《住房公积金流动性研究》一文中提出,当住房公积金资产面对流动性问题时,可以动用政策调整工具和市场调整工具,例如同业拆借、贷款转让、银行自营贷款补贴等[8]。周文珺、袁志忠(2012)在《拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析》一文中通过博弈论理论的分析后认为,对于住房公积金,不管是基于制度的可行性分析,亦或是从博弈论的角度基于数字分析,均应把闲置状态下的资金投入保障性住房建设。为了使住房公积金增值收益进一步增加,提高缴存人的资金回报率,应该拓展住房公积金的投资面。同时,通过这一方案也能够对风险进行控制,让广大缴存人需要承担的风险尽可能小[9]。林琳(2017)发表的《对完善我国政策性住房金融的思考》中提出,住房公积金的投资方向应从直接投资向间接投资转变[10]。
  
  (2)关于公积金制度改革理论研究。
  
  在学习国外先进经验方面,我国住房公积金制度的源于新加坡,其公积金制度以及公积金的投资策略具有十分重要的借鉴作用。李东平、孙博在 2013 年发表的《集中式综合社会保障及市场化运作-新加坡中央公积金制度的经验与启示》一文中概括了新加坡中央公积金制度的三个特点,即中央集中运作、储蓄型养老、市场化与专业性的投资管理[11]。王立军,刘海宁(2004)发表的《新加坡中央公积金制度的经济效应分析及对中国的启示》指出,尽管新加坡中央公积金制度较我国住房公积金制度而言更加先进,但也依旧存在一些问题。例如过度的公积金储蓄导致居民社会消费需求的缩减、会员个人在能力不足的情况下进行风险投资降低了资金安全性、过高的投保费率阻碍多层次养老社会保险出台、缺乏社会互助共济功能、经济萧条时容易在楼市引发泡沫而不利于其他实体经济发展等[12]。杨继红(2016)在《我国公积金投资方向研究》中建议,应对住房公积金的经营与投资一体化的体系进行改革,分离管理与投资经营的功能。目前在我国,住房公积金管理中心既是住房公积金的管理方,又是其投资经营主体,职能过于集中,分工不明[13]。林琳(2017)发表的《对完善我国政策性住房金融的思考》中指出,中国政策性的住房金融尚未形成体系,属地化管理体制容易造成公积金资金流动性风险。她认为我国的住宅金融管理存在无序混乱的问题,为了促进我国住房金融体系的优化和完善,要建立住房金融管理机构,对于住房相关的金融业务进行微观上的指导和宏观上的调控,通过对多元化的融资方式的整合加快资金积累等[10]。李飞(2015)在《我国住房公积金投资管理改革初探》中建议,应建立市级、省级、国家级三层投资管理体系:建立起市级、灵活自主的投资管理体系[14]。
  
  1.2.3 简要评价。
  
  目前的住房公积金的委托代理受到政策限制和实际情况限制,不能很好的激发管理者的积极性,同时也无法进行更加多元化的投资。长久地通过发放贷款和储蓄投资,也进一步弱化了住房公积金管理机构人员对于投资活动的挖掘能力。
  
  新加坡中央公积金投资策略可以为我国住房公积金投资提供一个好的短中期参考,但也依然面临长期的问题。无法进行多元化投资的现状与现有住房公积金业务必须通过多元投资增加效率以满足流出量的增长的需求是我们面临的一大矛盾。住房公积金制度改革已然引得万众期待。
  
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  1.3 研究内容与方法
  1.3.1 研究内容
  1.3.2 研究方法
  1.4 本文的创新与不足
  
  第二章 相关概念和相关理论
  
  2.1 相关概念
  2.1.1 住房公积金
  2.1.2 住房公积金缴存余额
  2.1.3 个贷率
  2.1.4 住房公积金贷款风险准备金
  2.1.5 住房公积金投资
  2.1.6 投资策略
  2.2 相关理论
  2.2.1 投资组合理论
  2.2.2 流动性偏好理论
  
  第三章 Z 市住房公积金投资策略存在的问题及成因分析
  
  3.1 Z 市住房公积金投资情况简介
  3.1.1 当前资金运用的目标
  3.1.2 现行投资途径及其分布结构
  3.1.3 投资风险状况
  3.2 Z 市住房公积金投资策略存在的问题
  3.2.1 投资渠道偏窄
  3.2.2 投资结构不合理
  3.3 Z 市住房公积金投资的后果
  3.3.1 个贷率上升过快
  3.3.2 相对社会效益下降
  3.4 Z 市住房公积金投资策略存在问题的原因分析
  3.4.1 当地房地产市场对资金的需求增长迅猛
  3.4.2 住房公积金宏观政策的限制
  3.4.3 资金的管理和运行目标的主次不清
  
  第四章 Z 市住房公积金投资策略的优化
  
  4.1 梳理目标优先级
  4.2 确定最佳个贷率
  4.2.1 最佳个贷率指标的解读
  4.2.2 基于正态分布与小概率事件原理的资金流量需求分析
  4.3 通过调整业务政策降低个贷率增速
  4.4 对闲置资金采取梯形期限组合投资策略
  4.5 运用投资组合理论分析和选择投资项目
  4.6 开发短期理财类产品
  4.7 横向拓宽投资业务渠道

  第五章 总结

  本文在当前当前我国公积金制度对公积金的投资使用限制的背景下,整理和分析了Z市住房公积金资金的运行情况以及投资结构,并通过线性回归以及数据比较等方法总结出Z市住房公积金投资结构中存在的资金个贷率上升过快、沉淀资金收益率偏低、收益率与流动性风险矛盾等问题。对于Z市住房公积金面临的上述问题,一方面文章对Z市公积金投资现行策略进行梳理,提出确定目标优先级、使用统计学中的正态分布以及小概率事件原理确定最佳个贷率、调整本市公积金提取和贷款政策、运用梯形期限投资策略、开发短期存款产品等前后有逻辑联系的几条建议。另一方面,本文通过借鉴新加。坡中央公积金制度,探讨了我国公积金制度改革可能的方向,并在此基础上提出了Z市住房公积。金投资业务选择的几点浅见。

  参考文献

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