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某房地产企业融资模式优化探析

时间:2019-04-25 13:35作者:任春蕾
本文导读:这是一篇关于某房地产企业融资模式优化探析的文章,随着我国市场经济的不断发展和金融业市场化发展,我国房地产也得到了迅速发展。作为民生的重要立足点,房地产行业受到社会的高度关注和广泛影响,已逐渐发展成我国经济增长的重要引擎之一。
  摘 要
  
  世茂房地产公司融资策略研究
  
  改革开放 40 年以来,我国一步步走向繁荣富强,宏观经济得到了持续飞速的增长。在 2007-2017 年的 10 年里,我国 GDP 每年增长率均维持不低于 8.0%的增幅,城镇居民每年人均可支配收入的增长率亦不低于 6.4%的幅度。尽管未来宏观经济的增长速度可能会进步减缓,但在党的领导和政府的大力扶持下,我国房地产市场依旧可以继续保持稳定发展的势头。人民的住宅需求与自身 GDP水平紧密相关。而根据世界银行的研究发现,当人均 GDP 水平处于 600 美元和800 美元之间时,说明房地产行业已经步入快速发展时期;当人均 GDP 水平处于1,300 美元和 8,000 美元时,说明房地产行业步入平稳的快速增长时期。在 2017年我国的人均 GDP 水平达到 8,836 美元,说明我国房地产业已进入平稳的快速增长时期。
  
  2006 年以来,房地产主要经历了 3 个完整的周期,当前处于第 4 个周期。从全国多地区的数据来看,房地产行业确实存在着 3-5 年左右的小周期。其中,过去 10 年,我国房地产地产销量增速呈现出约为 3 年左右一个小周期规律,由“1 年的销售面积同比上行阶段”+“2 年的销售面积同比下行阶段”组成。房地产板块股价走势与销量单月同比走势高度同步,价格同比滞后 2-3 个季度,销售放量、板块走好,销售缩量、板块走差,因而销量成为房地产板块走势的预判的最主要指标。当前周期长度预计在 5 年左右,现在已进入调控期。本轮周期在去库存的大背景下,销售上行期被拉长,2015-2016 年连续两年销售增速上行,随后 2016 年 9 月底开始出台调控,销售增速逐渐放缓,预计未来 1-2 个月转为负增长。房地产行业的发展与国家政策及社会环境因素息息相关, 房地产在中国已经成为一种货币现象,在国民经济发展中起到着重要的作用。

某房地产企业融资模式优化探析
  
  2018 年去库存是房地产市场的主旋律,持续出台的调控政策和越来越高的的土地价格制约了行业内中小企业的发展空间。房地产行业是资金密集型行业,伴随着房地产市场的竞争日趋激烈,品牌效应、资本实力和融资能力已逐渐成为企业在行业竞争中处于不败之地的主导因素。资金是房地产的血液,融资渠道是资金的融通,周转率是资本杠杆,所以房地产企业应敏锐洞察当时政策经济环境,灵活地选择与之适应的融资渠道,开展多元化融资,分散融资风险。
  
  在此背景下,挖掘行业中经营稳健、发展潜力大、综合实力强、社会责任感强的优秀房企,通过分析房地产行业中的龙头企业,世茂房地产融资作为本文的研究主题。研究企业多样化的融资渠道、探索其融资风险以及加强风险的防范有助于企业得到持续的资金支持、保证其长远稳定的发展,推动投融资是企业发展的重要条件。鼓励房企龙头世茂房地产积极改进融资模式、有效拓展融资资源,引领行业在新资管下稳健的发展。
  
  本文的主要研究内容是在融资理论文献,鉴于我国的房地产行业受政府调控明显影响的特殊背景,以领先的房地产企业——世茂地产为范例。研究企业财务状况和商业地产融资方案类 REITS 为例。如何提高企业的融资的可持续性,是一个重要的研究课题。拓展各种融资渠道、对自身财务结构分析、政策研究、如何解决前端融资痛点,以资产证券化融资盘活存量资产,快速回笼资金,如何应对市场资金荒的难题,制定出合适的融资产品和模式,构建融资流程的控制的建议,进而提高企业的盈利能力和核心竞争力。
  
  关键字: 世茂房地产 ,融资方案 ,资产证券化 ,股权融资 ,债权融资。
  
  ABSTRACT
  
  Research on Financing Plan of Shimao Real Estate Group
  
  With the four decades of the process of reform and opening, it makes our country more prosperous and powerful. The economic growth has continued to ascend rapidly. In the decade from 2007 to 2017, the annual growth rate of GDP in China has maintained an increase of no less than 8%. The growth rate of disposable income of the urban residents is no less than 6.4% as well. Although the future macroeconomic growth may slow down, but our real estate market can still maintain the tendency of steady developing because of the great supporting from the government and the leadership of the party.
  
  People's demand on housing is closely related to their GDP level. According to the research from World Bank, the real estate industry has entered into a period ofrapid development when per capita GDP level is between $600 and $800. The real estate industry has stepped into a period of steady ascending growth when per captia GDP arrives at the level between $1300 and $8000. In the year 2017, our per captia GDP reaches the level around $8836, which means the industry has stepped into a period of steady ascending growth.
  
  Until to 2006, Real estate industry has gone through three complete cycles. The current period belongs to the forth one. Based on the data of various areas in our country, the little cycle is for about three or five years in this industry field. In the past decade, the growth rate of real estate selling in China shows a small cycle of about 3 years, which is composed by one year ascending and two years descending on the selling amount. The share price trend of real estate sector is highly synchronized with that of sales volume in the same month, while the price basis is delayed for two or three quarters. The change of the sales volume becomes the signal of the pre-judgement in real estate sector.
  
  The current cycle length is expected to be around 5 years, and it has stepped in to the regulation period now. Under the background of the destocking, the period of ascending has been extended. Sales growth is rising in two consecutive years, but it was regulated and controlled in Sept 2016. The said five years cycle is including the two years ascending, one year controlling and two years descending, it is equivalent to overdraft the demand for the next cycle.
  
  The development of real estate industry is closely related to national policy and social environment factors. Real estate has become a monetary phenomenon in China and as an important role in the development of national economy. In recent years,destocking is the main theme of the real estate market, the continuous regulatory policies and increasing land prices restrict the development of small or medium-sized enterprises in this flied, capital strength and financing capacity has gradually become the dominant factor in the industry competition. Capital is the blood of real estate.
  
  Financing channel is the communication of funds. Turnover rate is the essence of capital leverage. Real estate enterprises should be keen insight into the policy and economic environment, flexible choosing the financing channels, carrying out diversified financing, and dispersing financing risks.
  
  Under this situation, to dig those outstanding real estate companies which owns the steady operation, high potential, comprehensive strength and strong sense of social responsibility become very important. Shimao group works as the leading company in this flied, making the research have more practical significance. Studying the various financing channels of enterprises, exploring their financing risks and strengthening the prevention of risks will help enterprises to get sustained financial support, ensuring their long-term and stable development, so as to promote investment and financing, these are important conditions for the development of enterprises. The government is encouraging Shimao group to actively improve financing modes and effectively expand financing resources, which is leading entire industry for a steady development as well.
  
  The research is based on the financing theory and the background of our country.We shall closely linked to the current macro-control policies before to conduct an analysis. It is on the study of the case from Shimao real estate group, which is a leading cooperation in the flied. The study is consisted of financial analysis, policyresearch and case analysis, so as to solve the pain point of front-end financing. Asset securitization financing is to activate the stock assets, rapid recovery of funds, andsolve the current market fund shortage problem. How to improve the sustainability of Shimao Real Estate Company's financing is an important research topic. It needs fullyunderstanding of various financing channels and their own financial structure,formulating appropriate financing products and models, and constructing suggestions for controlling the financing process, thereby to improve the profitability and core competitiveness of enterprises.
  
  KEY WORDS:  Shimao Real Estate, Financing Plan, Asset Securitization, Equity Financing,Debt Financing。
  
  第 1 章 绪论
 
  
  1.1 研究背景与意义。
  
  1.1.1 研究背景。

  
  随着我国市场经济的不断发展和金融业市场化发展,我国房地产也得到了迅速发展。作为民生的重要立足点,房地产行业受到社会的高度关注和广泛影响,已逐渐发展成我国经济增长的重要引擎之一。因此,房地产业的周期性波动特性很大程度上会影响国民经济的稳健发展。
  
  此外,城镇化建设是我国房地产的长期发展动力,为房地产行业的发展提供了良好的成长空间。近十几年来,我国房地产行业繁荣发展,房价与地价均有大幅的上涨。2018 年房地产市场的主旋律是去库存, 在强监管之下,随着各类城市库存压力及房价增长情况分化加大,不同城市因城施策,全国多个城市出台限购限贷等紧缩调控政策;在持续调控和宏观经济增长放缓的背景下,国内房地产行业结束了长期繁荣阶段,已进入调整期。而多种政策的出台,公司债券审核新政的收紧,银行的信贷资金紧缩,在加上土地招投标的政策实施,将对房地产企业综合资质提出更高要求。
  
  本轮政策体现:1.地方城市联动调控、创新限售模式 2.持续去库存与稳市场措施并行。
  
  具体表现:
  
  (1)从城市范围来看,以点带面,核心城市联动周边城市协同调控,三大城市群中,先是核心一线城市,之后是强二线,最终逐渐溢出到周边三四线城市;(2)从主要的调控内容来看,大多数城市在需求侧都采用了“四限”模式,这有力地降低了投资投机需求和房地产市场的杠杆率。创新的限售模式已逐渐成为这一轮调控的重要起点。热点一二线城市普遍出台“认房”、“认贷”、“限购”、“限售”等紧缩政策,而周边三四线城市大多数则采用限售、公积金等手段进行调控;(3)从调控力度来看,此轮调控相较于上一轮调控政策因城施策的表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式,热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化,政策持续加码,今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外,其余相对温和。
  
  国家政策和社会环境因素时刻影响着房地产行业的发展,房地产企业的融资策略应适应不同的政策经济环境,通过多元化融资来分散风险。房地产行业的典型特征是资本密集型,开发的长周期性和价值高等特点,项目开发对资金的需求量较大,项目周期平均在 1~3 年之间,资金需求量非常大。因此,资金是房地产企业生存和发展不可或缺的要素,如何融资是房地产企业财务管理中的重要研究课题。
  
  项目开发对资金的需求量比较大,高效率的融资是有效地提升房企的核心竞争力。在房地产行业融资普遍困难,融资风险问题并发的情况下,将对房地产企业综合资质提出更高要求。单一化的融资渠道,会导致房企资金不足、融资体系不健全。为此,房企应该完善融资体系,建立多渠道,融资方式多元化,对风险的防范、衡量、识别和控制,这对房地产行业发展有着深远的意义。
  
  1.1.2 研究意义。
  
  为了增强房企的核心竞争力,确保可持续发展,房地产企业无论在选择融资方案或是融资过程的环节中,要严格识别、控制甚至防范风险,保证融资管理质量,为公司的稳健发展夯实基础。
  
  积极鼓励房企融资的多样化,,有效地解决房企融资单一模式局限的问题,另一方面,金融市场投资的多元化也有利于分散融资风险,达到优质高效的融资。房企积极拓展融资渠道、对风险和加强风险的防范有助于房企保证长远健康的发展。
  
  在房地产行业现存在融资难和融资风险并存的情况下,本文的研究主要具备以下现实意义:
  
  第一,房企的资本结构得到了优化。房企的资产负债率基本处于较高水平,且融资规模不断持续攀升,若房企经营管理不善,其他环境因素导致公司盈利水平不断下降,企业未能及时按时归还本息,导致资金资金断裂的风险,最终使其房地产企业破产。本文对优化资本结构、财务管理优化建议,有利于推动世茂房地产的长远稳健发展。
  
  第二,为世茂房地产项目融资给出了新方法。举例股权、债权、混合融资等方案,并在融资过程中的风险控制,人员保障,业务流程保障提出建议等,完善融资业务体系。

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  1.2 研究方法与内容
  1.3 理论基础和文献综述
  
  第 2 章 世茂房地产公司现状和问题分析
  
  2.1 公司基本情况简介
  2.2 公司融资现状分析
  2.3 公司融资现存问题分析
  
  第 3 章 世茂房地产项目融资方案
  
  3.1 项目股权融资方案
  3.2 项目债权融资方案
  3.3 公司混合融资方案
  
  第 4 章 世茂房地产公司融资方案选择和保障措施
  
  4.1 融资方案制定
  4.2 业务流程保障
  4.3 人员组织保障

  结 论

  房地产企业从野蛮生长向优胜劣汰格局转变,多元融合的房地产服务时代、金融深度参与的资管时代正在开启。优秀房地产企业应该贴合企业自身发展实际,明察市场变化并牢牢握紧政策动脉,顺应行业趋势,不断提高核心业务能力,同时利用创新融资升级,以专业、创新、综合的服务支撑自身稳健前行。机遇期亦是变革期,今后优秀房地产企业将变中求变,转型升级增添助力。

  世茂房地产在一二线城市拥有较多的标志性酒店和办公楼,优质经营性物业可以通过 REITs 融资, REITs 在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。近年来,随着资产证券化市场逐渐完善以及产品不断成熟,多元化融资模式的发展以及国内优质经营性物业选择资产证券化融资的比例明显增加,REITs 将成为世茂房地产发展更大规模商业地产市场的有力工具。

  在大资管时代背景下,世茂房地产融资必须顺应潮流,企业要想在未来谋求新发展必须升级融资模式,势必针对企业打造完善的融资体系。目前来说,传统的融资渠道不断缩紧,因拓宽各大金融服务机构融资渠道,依托于自身成熟的经营体系和强大资源整合能力,积极研究创新融资新模式,给世茂房地产带来创新型、多元化以及专业化融资体系。 “后千亿时代”,积蓄了充足动能的世茂,将继续深入贯彻“成为行业引领者,打造百年世茂”的发展愿景,实现“有品质的高速增长”。

  参考文献(略)

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